地产成本控制————万科.pdf

地产成本控制（机密） 资料来源：全国地产精英之家 2012 实施阶段的成本管理 万科项目成本管理中的三大纪律： 结果导向保证目标成本的顺利实施 过程导向开发过程中全方位方案优化管理 效率导向实施过程中图纸管理 万科项目成本管理中的八项注意： 要注意现场布局管理 要注意招标环节 要注意合同制定和执行 要注意签证变更 要注意配套管理 要注意现金流管理 要注意监理费用管理 要注意预结算管理 几个例子 现场布置的案例： 1、施工单位一期施工中临建搬迁4次（直接支出〉15万/次） 2、开发分期不明导致临时变压器搬了3次，直接无效成本20万 施工方案的案例： 1、高压电配电方案现场颠覆性优化，节省造价30万 2、转换梁施工后浇带施工方案优化，降低成本200万，节省工 期一个月；一项护坡方案优化，节省50万。 3、施工方案的审核中发现在我方确认的地梁砖胎膜做法中竟 然有构造柱和圈梁，避免工程索赔20万 4 、7000立方的土现场多转运一次，增加费用8.4万 技术标准与成本： 万科某公司曾在一次橱柜定标时，选用了能开关5万次的合 页，我们算一下： 5万次/70年/365天=2次/天 也就意味着基本上在70年的使用期内，业主不用为合页的 损坏担忧了。。 同时，可以预计当橱柜柜体完全烂掉时，合页依然完好如 新。。。 同样，我们选择了8万次的开关和1万次的插座，平均50年， 我们每天可以使用几次？ 北方的铝窗技术标准与南方相同？ 防火防盗门。。。 技术核定单能进入成本吗？ 上海项目有这样一份签证单： “钢筋代换，二层结构平面中楼板配筋Φ8@100及Φ8@130 按照钢筋等强度代换为Φ10@150 其附件如下： 1、《工程联系单》：乙方因Φ8钢筋缺货，提出使用 Φ10钢筋代换， 2、《技术核定单》甲方项目部、监理公司、设计院、施 工单位会签，同意代换 技术核定单能进入成本吗？ 点评： 1、虽然钢筋代换给乙方造成了损失，但钢筋非甲供，乙 方应承担自供钢材规格差异带来的损失，费用增加的 申请不予认可 2、技术核定单不能直接作为结算的依据 3、在处理签证时，必须对签证的内容、包括其附件，根 据合同条款进行审核，明确责任，保证签证的规范性 和合理性 签证是否要事前管 【案例1】 北京公司事件发生后，集团清查所有项目成本，6个公司 存在1200万的签证无事前审批( 口头和先干后算） 【案例2 】 室外道路工程指令：-0.8米以下淤泥换填，填土长度20 米，宽度约2米，深度0.8米，换土要求为优良的黄土，分 层夯实，掺10%石灰 3个月后，指令完成报项目部，签证单上注明：换土长度 30.2米，宽3.3米，深1.2米，请甲方、监理确认。监理回 复：指令内容完成，请甲方审核工程量。甲方项目部给成 本部：工作内容完成，请成本部审核。。。 香蜜湖一号的土方，温馨的人工挖孔桩  没有事前的审批，我们无从把控成本支出  没有事前的审批，公司会对项目实施过程失去控制  没有事前的审批，动态成本的反馈就难以实现  没有事前的审批，成本超支就难以避免 怎么办？？ 无休止的争论带来的是活生生的损失 如何兼顾效率与效益合生 制度的弹性管理万科 房地产项目运作中存在的风险 规划设计中的风险之 一： 货不对板 面积缩水? 客户风险、财务风险 （楼卖少了，地用多了？。。） 房地产项目运作中存在的风险 规划设计中的风险之 二： 规划验收 房地产项目管理中存在的风险 规划设计中的风险之 三： 强条与验收