东昌地产项目营销策略简案.pdf

仁诺的观点仁诺的观点 未来地产趋势 • 城市化地产说：改革开放的前30年在一二线城市 • 后30年在三四线城市 • 曹县发现巨型煤矿曹县发现巨型煤矿，，潜力无穷潜力无穷 • 人口红利地产说：曹县是山东人口最多的县级城市 • 最容易出现地产危机的城市最容易出现地产危机的城市 • 学区房与中国教育资源的马太效应 挑挑 国国家宏家宏家宏家宏观观调控调控调控调控下下的房地产市场带来的的房地产市场带来的的房地产市场带来的的房地产市场带来的不不确定性确定性确定性确定性 战 在12月9日召开的国务院常务会议上，中央决定：个人住房转让营业 税征免时限税征免时限 由2年恢复到年恢复到5年年 ，，其他住房消费其他住房消费政策策继续实续实施 自国务院自国务院1212月月1414日常务会议提出遏制房价过快上涨日常务会议提出遏制房价过快上涨，，抑制投资投机抑制投资投机 性购房的四条政策（即“国四条”）之后，国家机关密集出台信贷、 税收、土地等一系政策措施，全面加强房地产市场的调控力度，当前 房价上涨过快的有望得到有效遏制房价上涨过快的有望得到有效遏制。。 1212 月月 1717 日财政部日财政部、国土资源部等五部委联手发布国土资源部等五部委联手发布 《《进进一步加强土步加强土 地收支管理的通知》,明确开发商以后在拿地中,“分期缴纳土地出让价 款原则上不超过一年,特殊项目可约定在两年内缴清,首次缴款比例不低 于全部土地出让款的于全部土地出让款的50%50%”。 三四线地产市场态势 1、三四线城市优势首先是受政策波动影响较少，一般新政 策出台后都需要有几年的过渡期才会在三四线城市执行！ 2、三四线城市房价相对较低，收入比与一线城市有着很大 的优势，价格在客户的一个预期范围内，易为客户接受 33、三四线城市由于竞争较小三四线城市由于竞争较小 ，市场上产品供应量偏低市场上产品供应量偏低 ，能能 够满足市场客户的刚性需求 44、、三四线城市投机炒做现象少三四线城市投机炒做现象少 ，价格泡沫成分少价格泡沫成分少 ，市场观市场观 望不严重 5、三四线城市客户购买缺乏理性，多以感性为主，一个好 的策划，包装很容易引起市场震动。 初步判断—— 项目的成功开发面临以下挑战：相关数据 统计统计 ，曹县目前市场项目大约有曹县目前市场项目大约有2020多个并且各楼盘规模大多个并且各楼盘规模大 ， 以北部新城为代表楼盘集中市场供应量巨大，而且很多项 目只是目只是一期在售期在售，，刚刚显露冰山刚刚显露冰山 一角角 ，市场还有新的年市场还有新的 楼盘入市，都集中在北部片区，像一栋洋房、绿洲国际、 大唐世际城、巴东小镇、凤凰花园城等项目售楼处都在装 修 ，由此看来竞争力非常之巨大 ，加上供求量巨大 ，市场 需求量少，供求关系失衡，虽然政府对于农村户口进城买 房给予住房补贴房给予住房补贴 ，但购买力有限但购买力有限 ，客户群体主要集中在各客户群体主要集中在各 个乡镇外出务工人员及个体私营老板以及有限的企业员工。 挑挑 封闭性市场面临客户的选择性问题封闭性市场面临客户的选择性问题封闭性市场面临客户的选择性问题封闭性市场面临客户的选择性问题 战战 局限目前市场主流刚性需求局限目前市场主流刚性需求？？ 客户 的选择 迎接未来市场改善性客户需求？ 1、区域内客户量是否可以支撑 2、区域内OR外 区域 挑挑 区域居住成熟度差，低认知区域居住成熟度差，低认知 战 如何打破价格天花板如何打破价格天花板如何打破价格天花板如何打破价格天花板 ，，实