共创地产北京房地御景项目营销策划报告市场研究.pdf

1 市场形势  宏观市场分析  区域市场分析  目标客群需求分析 宏观市场分析|政策分 析 在2010-2013年，房地产调控主要集中在限 贷和限购等行政性的手段上。 2013年下旬中央 领导班子换届，无论是从央行对银行拆解利率上 升的态度，还是从年中时的中央政治局会议上针 对房地产的表述，再或是房地产再融资开闸的预 期，新一届政府正在越来越多倾向于使用更加市 场化的方式，过去常见的行政性强制手段开始变 得难觅其踪。 2014年类似国五条这样中央层面的强制性行 政调控出现的几率不大。但是考虑到长效机制不 可能在短时间内建立，因此短期性以地方为主的 局部性调整(例如房价控制目标)将难以避免。 政策：新一届领导班子执政理念转变，短期内中央层面全局性加压不会出现 宏观市场分析|土地情 况 2013年北京市商品住宅用地供应超标完成 为土地出让丰收之年 2013年， 2009-2013年北京住宅用地推出量 北京市土地供应804.1万平方米，供应面积同比骤增191.2%，继连续2年下 滑之后强势反弹；2013年11月底提前完成北京住宅用地年度计划供应。 1200 250% 908.3 191.2% 200% 从目前市场看，2013年多数房企销售任务完成非常好，2014年拿地的积极 804.1 150% 性有可能会继续上涨。而土地资源的稀缺性将使今年的拿地竞争更加激烈 800 676.3 688.3 100% 。总体而言，2013年北京土地市场的热度可能将延续到2014年。 50% 34.3% 400 5.3% 276.1 0% -24.2% 2013年住宅类建筑用地面积最大 从2013年北京各性质土地推出情况来看 -50% -59.9% ，住宅用地全年出让82宗，商办用地出让70宗，工业用地出让92宗，其他 0 -100% 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 用地2宗。住宅用地推出建筑面积最大，为1481.5万平方米，占比54.4%， 其次是商办用地，推出627.9万平方米，占比23%，工业用地推出606.2万平 建设用地面积（万平方米) 同比 方米，占比22.3%。 2013年土地市场持续火爆，其中住宅类建筑用地面积最大，预计2014年土地市场热度延续 宏观市场分析|住宅市场价