2012济南写字楼市场分析.pdf

济南写字楼市场分析 现有写字楼板块格局 济南市办公物业分布较为集中，城市核心写字楼分布泺源大 街沿线，伴随城市东拓西进，逐渐向东向西延伸  分布特征：集中于七大片区； Ø纬二路板块：纬二路、经一路沿线区域 Ø经十路版块：经十路沿线区域 Ø泺源大街板块：东起历山路，西至顺河 高架，南北向为泺源大街和泉城路的 区域。 山 东 高新区板块 Ø山大路板块：山大路片区以山大路为核 大 二 路 环 心、南到经十路、北到花园路、西到 板 板 历山路。 纬 块 块 Ø二环东路板块：二环东路沿线区域 二 泺源大街板块 Ø高新区板块：贤文庄路以东、工业南路 路 以南、绕城高速以西、经十东路以北 板 经十路板块 块 的区域。 Ø奥体板块：奥体板块是以济南奥体中心 奥体文博板块 为圆点，2公里半径所辐射的区域。  发展趋势：中心集聚到向外扩张； 随着经济发展，大量中小型企业兴起，传统写字楼面积有限，且无法满足交通、停车等硬件要求，城市商务中心向外扩散效 应明显，相应出现了山大路板块、东二环板块以及高新、奥体片区板块； 板块特点 纬二路 泺源大 山大路 奥体 高新区 二环东 板块 街板块 板块 板块 板块 路板块 属老商埠区，有悠久 济南写字楼市场存 区域商务氛围浓 规划中的商业商务政 聚集了大批高科技企 随济南城市规模扩 的商业历史，写字楼 在时间最长的区域， 厚，电子产品企业集 务区，写字楼产品多体 业和创业人才，办公 大第二次跳跃式发展 建筑年代较早，以企 商务氛围浓厚，只租 中，写字楼需求旺 现高端品质，无论在硬 氛围良好，配套设施 而兴起，高端写字楼 业自用写字楼项目为 不售项目居多，但交 盛。区域人流量大， 件配套还是交通条件 有待完善，写字楼市 产品较多，硬件设施 主，写字楼市场化程 通拥挤、车位紧张。 配套完善、车位紧 上，均体现一定的优越 场尚待发展成熟。 齐全。商务氛围很多 度较低。 板块土地资源较稀 张，交通拥堵。 性。目前办公氛围还不 板块土地资源丰富， 浓厚，聚集众多大型 平均体量8.5万平 缺，写字楼规模一般 体量略大于泺源大 够浓厚，但可以预见将 远离市中心，写字楼 企业，写字楼品质有 米，标准层面积1000- 较小，平均体量在5 街板块，平均体量约 来发展潜力十分巨大， 体量居于各板块之 很大提升。 1200平米，主力面积 万平米左右。 6万平米。少量写字 售价将超越各板块位居 首，平均17万平米。 土地资源相对丰 区间为100-200平米。 中信广场、永安大 楼产品采取低楼层卖 首位。 标准层面积1000-3000 富，楼盘平均体量9 万平米，主力面积在 明珠国际商务港、财 厦、丰利大厦、银座 场，高楼层办公的经 平均体量10万平米， 平米，主力面积300平 200平方米左右。 富自由港、山东商会 晶都国际大厦 营模式。