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产业地产发展研究 引言：工业地产的升级版——产业地产  通过与目前国内经济、产业发展的情况对比，建设部有关工业用地性质的解释已经是一个陈旧的名词解释，与时代发展已 经出现了明显的脱节。  在国内一些城市，为适应发展的需要，政府在土地供应中已采取了研发用地、科研用地等新的土地形态。这些土地虽然 仍保持着工业用地的部分外在特点，但承载的产业内涵已经出现根本变化、更广泛，以适应新兴工业和产业发展、升级的 需要。  从现实意义讲，工业用地需要升级为符合新经济和新型工业化发展的产业升级需要，符合产业布局和城市规划要求的产业 用地。 住宅 写字楼 商业 …… 下一块蛋糕？？？ 产业地产 国家宏观调控 市场开发较为 受宏观调控影 从严从紧，未 成熟，同时， 响较小，是目 来几年活跃程 尤其一线城市 …… • 投资较少 度将持续降温； 用地供应有限; 前比较活跃的 • 政策支持 地产板块之一； • 稳健增值 • …… 本报告是严格保密的。 2 1 我们对产业地产的研究 2 我们如何做产业园区 3 案例分享 本报告是严格保密的。 3 定义 产业地产目前尚未有明确的行业公认定义 从市场操作实务角度，指的是：以产业为基础、由工业类用地或物流/仓储类用地两大类型为载体，开发服务于 生产制造，研发办公，仓储配送、商贸物流、生产性服务业等产业价值链上相关环节的新型形式； 从表现形式上，主要包括了工业园、科技园、商务花园（Business Park ）、仓储/商贸物流园及相关的生产配 套设施等产品。 从发展意义上，帮助企业提升企业形象、提高企业发展力；帮助产业提供集聚发展平台，提高产业发展速度；帮 助政府改善区域环境、提升区域竞争力。 如经济开发区等； • 工业园 工业 • 科技园 如高新科技园等； • 商务花园 如总部基地，创意产业园等； • …… …… 产业 地产 普通仓，保税仓，出口监管仓、冷库，特种 • 仓储物流 仓库等； • 商贸物流 主题型专业市场（服装、电子、原料等） 物流 国际采购中心等； • …… …… 本报告是严格保密的。 4 价值曲线 价格