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房地产投资的可行性和风险分析 ——以锦美南华府为例 房地产投资的可行性和风险分析 ——以锦美南华府为例 摘 要 目前，随着人类社会的不断发展和人民的生活水平的不断提高，人 们对住房的要求也是越来越高，特别是我国加入世界贸易组织以来，所以，房地产行业正在朝着一个正确的、健康的、稳定的方向进一步快速发展着，以致于房地产行业在我国国民经济产值的比重已经远远超过了我们的想象，甚至房地产企业在一定程度上深刻影响着我国国民经济的健康发展，决定其发展 趋势。 房地产行业已经成为了国民经济发展的一个基本生产要素。但是在房地产投资项目的过程中，企业也是存在着很大的风险和挑战。本文主要介绍 了房地产风险投资的一般情况、 风险投资的主要类型和控制方法，并且对房地产企业的项目风险投资的可行性做出了具体的分析。 关键词：房地产；投资；可行性分析；风险分析 引言 目前，随着人类社会的不断发展和人民的生活水平的不断提高，人们对住房的要求也是越来越高，特别是我国加入世界贸易组织以来，所以，房地产行业正在朝着一个正确的、健康的、稳定的方向进一步快速发展着，以至于房地产行业在我国国民经济产值的比重已经远远超过了我们的想象，甚至房地产企业在一定程度上深刻影响着我国国民经济的健康发展，决定其发展趋势。房地产行业已经成为了国民经济发展的一个基本生产要素。但是在房地产投资项目的过程中，企业也是存在着很大的风险和挑战。房地产业关系到整个国民经济能否持续、健康、稳定和安全的发展，涉及到国家和个人的利益。因此，必须对房地产行业所存在的风险进行进一步的分析，使得房地产 行业更好的为我国国民经济的稳步发展做出其相应的贡献。 房地产的经营与管理是一个比较复杂的过程，与此同时，国家经济发展的整体水平、政府宏观经济政策的调整、消费观念的变化及房地产市场的发展与变化等，使房地产项目运作的环境错综复杂，对于房地产项目的经营者来说，都迫切需要能面对激烈的市场竞争做出迅速反应的能力和在复杂、高风险的投资活动中做出正确决定。 项目总体概况 锦美南华府：位于二七区长江路与淮南街交汇处南300米路的西锦美南华府是由河南省锦美置业有限公司开发，本项目位于二七区淮南街与郑航南路交汇处，总建筑面积近20万方，户型由78-130平温馨二房，舒适三房。绿化率百分之二十五，总户数1100户车位，地上500地下1000计划中的5号地铁线，建筑形式：综合性高档高层住宅 预计入伙时间：预计2015年7月10日 2013年经济运行全面提速，其中房地产业将成为全年增加值增长最快的行业。全年房地产开发投资额预计达15亿元，房地产企业家信心指数一直位于六大行业之首，整个房地产市场呈快速增长趋势。而房地产业的快速发展又带动了相关产业的发展。作为一个产业，房地产已经释放了较强的活力，成为一个驱动房地产经济发展的支柱性产业。 一、市场竞争状况 房地产正处于房地产开发的新热潮期，目前旧城改造、钻石大厦、以及保障房项目等，前由几家开发企业独占市场的局面不复出现。随着房地产的城市开发已向新城区转移，房地产市场热点也集中于此，大部分明星楼盘在此拔地而起。目前新城区片区的楼盘价格 也相对较高，新城区住宅（含别墅、天地楼）均价约为8000元／㎡—10000元／㎡左右，无高层电梯房。随市场发展空间由老城区向东部外延区域转移，房地产规模化开发成为楼市的主流模式，以大玉米为首的城市标杆建筑体高尚住宅浮出水面，成为房地产市场的一道亮丽风景线，区位优势十分明显，商业发展模式也引起人们的关注。到目前为止，未来众多商家的涌入，引发了对房地产热点的商业的竞争，在很大程度上拉动了房地产业迅速发展。同时，得益于房地产市场良好的发展态势及政府的优惠政策。 二、消费群体状况：房地产市场从2007年开始升温，07年、08年、09年发展很快。经调查显示，先期购房者大多属于富有阶层，包括经商人员，有较高灰色收入的人员等，这部分人员大多在早期房地产市场春天时已经购置了房产。在中期的购房者中，电讯、银行等高收入行业的从业人员及二次置业者较多，这类置业者最关注的是居住环境及房产的升值潜力，选择楼盘以中高档为主。但上述两类消费者仍是目前商品房消费者的较大部分。从今年开始进行大规模城市改造，2012年至2015年，含旧城 改造在内的各项地产项目住宅面积预计超过20万平方米。大规模城改有大量的拆迁户以及对农民进城购房的优惠政策，们急需购买房产，因此市场潜力巨大。这一消费群体中，存在着大量的工薪阶层，这一群体有一定的消费能力。 三、周边配套; （1）教育：小区内部配套一所小学，郑州市七十四中（长江路淮南街）、郑州市六十二中（长江路碧云路）、郑州市八十九中（郑密路丹青路）、郑州市八十一中（京广路长江路）、郑州第十三中学（南三环碧云路）。 （2）周边商