土地性质分类分析.pptVIP

工业用地目录 1. 工业用地定义及属性 2. 工业用地出让、转让政策 3. 工业用地出让最低价格政策 4. 工业用地集约节约政策 5. 关于工业用地产权分割问题 6. 目前关于工业用地政策的几点矛盾或者不明晰的地方 7. 工业地产用地未来发展前景 工业用地集约节约涵义 工业用地集约节约利用包括四个层面的涵义 ： 1.狭义的，即较低量的土地投入，相对大量的产出。 2.工业用地集约利用必须在合理布局、优化用地结构的前提下进行，否则即使 投人再多，容积率和使用强度再高，也不仅不能达到最佳的利用效果，甚至会出现负效应。 3.在追求经济效益的同时，工业用地集约利用要实现经济同社会、生态环境效益的统一。 4.工业用地集约利用是一个动态的过程，应充分考虑工业用地集约利用的动态发展趋势。 节约集约用地的国务院3号文 2008年1月3日，国务院发布《国务院关亍促进节约集约用地的通知》)，对工业用地的节约集约利用也做出相应指示： 第 八条：鼓励开发利用地上地下空间，对现有工业用地，在符合规划、不改发用途的前提下，提高土地利用率和增加容积率的，不再增收土地价款；对新增工业用地，要进一步提高工业用地控制指标，厂房建筑面积高于容积率控制指标的部分，不再增收土地价款。 国土资源部发布《工业项目建设用地控制指标》的通知 ，呼应国务院关于土地节约集约利用的通知 紧接着当月31日，国土资源部关于发布和实施《 (国土资发(2008)24号文件 ) ，从投资强度、容积率、建筑系数等五个方面就工业用地的节约集约利用进行深化： ? （一）工业项目投资强度控制指标应符合表1的规定； ? （二）容积率控制指标应符合表2的规定； ? （三）工业项目的建筑系数应不低于30%； ? （四）工业项目所需行政办公及生活服务设施用地面积不得超过工业 项目总用地面积的7%。严禁在工业项目用地范围内建造成套住 宅、与家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性配套设施； ? （五）工业企业内部一般不得安排绿地。但因生产工艺等特殊要求需 要安排一定比例绿地的，绿地率不得超过20%。 鼓励多层厂房建设：对适合多层标准厂房生产的工业项目，应建设或 进入多层标准厂房 表1：投资强度控制指标 表1：投资强度控制指标 表2：容积率控制指标 指标解释 投资强度：项目用地范围内单位面积固定资产投资额。计算公式：投资强度=项目固定资产总投资÷项目总用地面积。其中：项目固定资产总投资包括厂房、设备和地价款。 容积率：项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值。计算公式：容积率=总建筑面积÷总用地面积。建筑物层高超过8米的，在计算容积率时该层建筑面积加倍计算。 行政办公及生活服务设施用地所占比重：项目用地范围内行政办公、生活服务设施占用土地面积（或分摊土地面积）占总用地面积的比例。计算公式：行政办公及生活服务设施用地所占比重=行政办公、生活服务设施占用地面积÷项目总用地面积×100% 当无法单独计算行政办公和生活服务设施占用土地面积时，可以采用行政办公和生活服务设施建筑面积占总建筑面积的比重计算得出的分摊土地面积代替。 建筑系数：项目用地范围内各种建筑物、用于生产和直接为生产服务的构筑物占地面积总和占总用地面积的比例。计算公式：建筑系数=（建筑物地面积＋构筑物占地面积＋堆场用地面积）÷项目总用地面积×100% 绿地率：绿地率是按规划建设用地范围内的绿地面积不规划建设用地面积之比。计算公式：绿地率=规划建设用地范围内的绿地面积÷项目总用地面积×100%。绿地率所指绿地面积包括厂区内公共绿地、建（构）筑物周边绿地等。 工业用地目录 1. 工业用地定义及属性 2. 工业用地出让、转让政策 3. 工业用地出让最低价格政策 4. 工业用地集约节约政策 5. 关于工业用地产权分割问题 6. 目前关于工业用地政策的几点矛盾或者不明晰的地方 7. 工业地产用地未来发展前景 同样，在工业用地的产权分割上，中央也没有明确的规定 法规层面：深圳，鼓励资源流转 深府办〔2013〕3号《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）》： 定义：工业楼宇，是指在工业用地上兴建的用于工业生产（含研发）用途的建筑物、构筑物及其附着物。 第四条 用地批准文件或土地使用权出让合同约定可以分割转让的工业楼宇 ，可分割转让。 第九条 城市更新项目改造后形成的工业楼宇可分割转让。本条规定的工业 楼宇及配套设施分割转让时，按照下列规定补缴地价 第十三条 依照本办法规定可以分割转让的工业楼宇，以栋、层、间为基本单 元进行房地产权登记并核发房地产权利证书。依照本办法规定不得