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第一章：项目区域市场研究 一、区域市场 近两年，随着亚洲金融风 暴影响的逐渐减弱、国家产业政策的 部分倾斜、人们思想形态的转变及各种利好消息的出台等诸多因 素的作用，使得北京房地产市 场呈现出建国以来最为活跃的一面。 来自市房地局的消息称，仅 2000 年批 租出让的地块就达 700 多块， 平均每天 2 块以上，创历史 新高。另具本公司企划部不完全统计， 2000 年北京仅新开楼盘就达 200 余个，平均每 40 小时即出现一个 新楼盘，大大超过了 99 年 125 个新盘上市的数量，再一次冲破历 史记录。进入 2001 年后，第一季度新开盘的项目就达 90 个，平 均每天一个新楼盘出现，市场呈现出一派繁荣景象，同时又孕育 着激烈竞争的端倪。 康堡花园位于朝阳区工体东路，朝外大街与工体北路之间，隶 属于 CBD 商圈、朝外大街商务区、东 二环商务区、使馆区的边缘 地带。由于二环周边的土地资源越来越少，故目前其项目周边在 售竞争项目并不很多，但是，诸如“阳光都市”、“金菲国际公寓” “华普公寓”“吉庆里二期”等竞争项目体量相对较大、销售周期 较长、售价较高，还是会对本项目的的销售形成阶段性影响。并 且，结合该区域目标客户特点等因素，我们认为在考虑产品竞争 对手的区域时应扩展到整体 CBD 核心区及辐射区，该区域内今后 一两年仍是全北京的开发热点地区，待开楼盘较多，体量较大， 其中主要项目有： 1 、北京世界科贸中心： 开发商为香江国际集团，曾 在北京成功开发北京国际友谊花园 和北京科技会展中心，该项目 位于京广中心以南，嘉里中心以北， 原 3501 厂址，总建筑面积 70 万平方米，是集办公、住宅、酒店 为一体的大型综合性商贸社区。 1 2 、金地国际花园： 开发商为深圳金牌上市公司金地集 团，该项目东至北京施工机 械厂，西至北京仪表厂，北至阳光 100 国际公寓，南至建国门外 大街，总占地面积 7 万平米，预计建设规模为 40 万平方米。 3 、建外 SOHO ： 开发商为北京红石企业——中鸿天房地产开发公司，位于建外 大街第一机床厂，占地 18 公顷，总建筑面积 55 万平方米。由日 本建筑师山本理显设计，计划于 2001 年 6 月开始内部认购，样板 间将在 2001 年 5 月底完工，项目未推出，已是喊杀一片。 4 、新城国际（理想世界） 开发商为北京万通实业有限公司，设计方案通过国际招标，在 10 多个方案中优选出由香港王董设计事务所设计的弧形板式高层 围合建筑，立面新颖。它位于原北京开关厂厂址，京广中心以南， 汉威大厦以北，占地面积 12 公顷，总建筑面积 53 万平方米。新 城国际由 CBD 国际中心和 CBD 国际公寓两部分组成。CBD 国际 中心紧邻朝阳路，位于整个项目的北部，占地 1.33 公顷，总建筑 面积 12 万平方米，由一栋 33 层写字楼和一栋酒店式公寓以及商 业裙房组成。 CBD 国际公寓位于整个项目的北部，东临东大桥东 路，西接关东店南街，北依中央商务区 3 号路，南到小区中心商 务区东西街，占地面积 10.5 公顷，总建筑面积 38 万平方米。该项 目已于 4 月 5 日国贸展会亮相，均价 9400 元 / 平，展会期间认购火 爆，目前正呈小步攀升之势，均价有望突破 1 万元。 5 、建华大厦 开发商为首创阳光房地产股份有限公司，位于蓝岛大厦东南 角，一期即将开工，近 10 万平方米，近期在国贸展会正式推出。 6 、大连万达项目 大连万达本年度将在北京开发两个项目，一个位于 CBD 商圈， 现代城对面，金地国际花园西侧，总建筑面积 40 万平方米，属综 合性高档公寓；另外一个位于燕莎商圈，欲打造成为标准的高尔 夫社区，预计本年度 6