房地产开发与经营牛天勇niuty@163.com13810530668经济管.pptVIP

房地产开发与经营牛天勇niuty@163.com经济管理学院 房地产开发项目策划概述 房地产开发项目策划概述 房地产开发项目策划概述 房地产开发项目策划概述 房地产开发项目策划概述 房地产开发项目策划概述 房地产开发项目策划概述 房地产开发策划的主要内容 房地产开发策划的主要内容 房地产开发策划的主要内容 房地产开发策划的主要内容 房地产开发策划的主要内容 房地产开发策划的主要内容 房地产开发策划的主要内容 房地产开发策划的主要内容 房地产开发策划的主要内容 房地产开发策划的主要内容 房地产开发项目市场细分 房地产开发项目市场细分 房地产开发项目市场细分 房地产开发项目市场细分 房地产开发项目市场细分 房地产开发项目市场细分 房地产开发项目市场细分 房地产开发项目市场细分 房地产开发项目市场细分 房地产开发项目市场细分 房地产开发项目市场细分 房地产开发项目市场细分 房地产开发项目市场细分 NCUT 北方工业大学经济管理学院 College of Economics and Business Administration 第三章 房地产项目市场调查与策划 策划的概念 策划是一项立足现实、面向未来的活动。它根据现实的各种情况和信息，判断事物变化的趋势，围绕某一项活动的特定目标，全面构思、设计、选择合理可行的行动方式，从而形成正确决策和高效工作的过程。 理解： 策划具有很强的目的性 是在充分获取相关有价值信息的现实基础上进行谋划 策划具有多方案比选的特点，提供最佳的项目市场定位 策划具有一定的前瞻性和创新性 策划应当借助科学的思维方法，并符合科学的工作程序 房地产项目策划的含义 根据房地产开发项目的具体目标，以客观的试产个调研为基础，优选最佳的项目市场定位，综合运用各种策划手段，按一定的程序对房地产开发项目进行创造性的构思，并以具有可操作性的策划文本作为结果的活动。 理解： 房地产项目策划具有明确的具体目标 是在客观真实的市场调研基础上进行的 优选最佳的项目市场定位 要综合运用各种策划手段以及创新性思维 遵循特定的科学程序 最终要提供可操作性的策划文本 比如： 主题策划、建筑策划、营销策划 或其他手段： 体育、旅游、教育、创意等概念 房地产项目策划的特性 地域性 系统性 前瞻性 市场性 创新性 可操作性 多样性 房地产项目策划的作用 能创造显著的经济效益和社会效益 能为项目决策指明方向 能使房地产开发项目增强竞争能力 能有效地整合房地产资源 预测未来市场，满足消费者需求 房地产项目策划组织 开发商内部组建 外聘专业房地产策划机构 房地产项目策划工作流程 内部组建或外聘策划机构 提出问题与策划目标 项目调研与市场分析 策划实施 创意与构思 初步策划文稿 反复推敲、评判 提供给决策者认可 否 最终策划文案 是 房地产项目策划的阶段划分 前期策划阶段 侧重于项目区位分析、项目定位以及规划设计与物业发展建议、资金运作与经济分析等 营销执行阶段 侧重于项目筹备期、项目入市期及持续热销期的主要工作安排 策划总结阶段 对项目全部售完后进行的工作总结，包括整体描述、全过程销售走势及策略分析、并进行效果评估 项目区位分析与选择 地域分析与选择 是战略性选择，是对项目宏观区位条件的分析与选择，主要考虑项目所在地区的政治、法律、经济、文化教育、自然条件等因素。 具体地点的分析与选择 对房地产项目坐落地点和周围环境、基础设施条件的分析和选择，主要考虑项目所在地点的交通、城市规划、土地取得代价、拆迁安置难度、基础设施完备程度以及地质、人文、噪声、空气污染等因素。 项目区位分析与选择 开发商根据自己对房地产市场的分析和认识，寻找投资机会，将投资设想落到一个或若干个具体地块上，开发商与策划人首先在开发用地选择上进行深入研究： 研究城市规划并了解当地房地产市场情况 研究地块的开发价值 研究如何获得土地使用权及了解地块所在地的政策法规 通过市场分析和拟选项目的财务评估进行决策 这一阶段提出项目投资建议，编制项目初步投资估算，是整个房地产开发过程中最为重要的一个环节 项目合作方式与开发时机策划 合作方式主要考虑开发商自身在土地、资金、开发经营专长、经验和社会关系等方面年的实力或优势程度，并从分散风险的角度出发，对独资、合资、合作、委托开发等开发合作方式进行选择，同时确定合作方在项目资本金中所占的份额 开发时机策划应考虑开发完成后的市场前景，再倒推出应获取开发场地和开始建设的时机，并充分估计办理前期手续和征地拆迁的难度等因素对开发进度的影响。 大型房地产项目可考虑分批开发（滚动开发） 项目定位与主题策划 在获得土地使用权之后，用地性质已经明确，为了使决策更加科学、项目定位更加准确，需要通过市场调查深入