第三章 抵押贷款的运作.pdf

第三章 抵押贷款的运作 • 杠杆原理 • 抵押贷款的偿还 • 抵押贷款的运行过程 • 抵押房屋的使用和管理 • 利率变化对还款额的影响 • 期前还款的处理 • 其他抵押贷款类型 第一节 杠杆原理 杠杆原理是静态地分析房地产 投资收益的会计工具，是基于现金 流会计准则的分析方法，在房地产 金融和房地产开发、经营中具有非 常重要的作用。 一、杠杆原理的特性 1.基本概念 资产总额V ：在房地产经济中是特指某项房地产投资的市场价 格，即买入价。 负债M ：特指购买该项房地产而借入的资金。 股东权益E ：特指在该项房地产投资中投资者所投入的自有资 金。 三者的关系是：V=M+E M/V为负债比率，在投资的初始期即为按揭成数（贷款比率） E/V为权益比率，在投资的初始期即为首付成数（首付比率）。 收益CF：指在房地产经营中每年所产生的净现金流，即每年经 营收入减去经营费用的差值。在房地产经营中，净营业收益 的分配为两部分：a付给银行贷款利息，b股东收益。 即:CF=M*i+股东收益 资产收益率：R=CF/V=CF/ （M+E ） 股东收益收益率：Y=股东收益/股东权益= （CF-M*i ）/E 2.原理与计算公式 由资产收益率公式 R=CF/V=CF/ （M+E ）可以得到： R=CF/V= （M*i+Y*E ）/V=M/V*i+E/V*Y ， 即资产收益率等于负债比率与利率的积同股东权益比率与股东 收益率的积之和。 由此，我们还可以得到： Y= （VR-M*i ）/E= （VR-M*i ）/ （V-M ）=i+ （R-i ）V/ （V-M ） 这里，我们记 （R-i ）为D ，即资产收益率与贷款利率的差； 记V/ （V-M ）为L，即权益比率的倒数，称为杠杆因子。则 Y=i+D*L 上述分析是基于现金流和普通会计准则的财务分析，其 结果就像普通物理学的“杠杆原理”一样，所以，我们把通过 适当的借款来提高股东权益收益率的方法称为“财务杠杆” 法，怎样的杠杆因子才适当呢？ 3.计算实例 我们通过几个简单的实例来说明杠杆原理的作 用，分三种情况来计算。 ⑴杠杆效应 有一幢公寓价值2000万元，投资者的自有资金 足以购买，也可向银行贷款（最高比例为90% ）， 贷款的年利率为12%，公寓出租的年净收益为300 万元。则不同的贷款比例所带来的股东权益收益率 是有明显差异的。 不同贷款比率股东权益收益率差 贷款比例/% 0 30 60 90 经营收入/万元 300 300 300 300 负债成本（贷款年利息）/万元 0 72 144 216 权益收入/万元 300 228 156 84 权益资本（投入的自有资金）/万元 2000 1400 800 200 负债（贷款额）/万元 0 600 1200 1800 权益收益率/% 15 16 19.5 42 资产收益率/% 15 15 15 15 资产收益率与贷款利率差D 3 3 3 3