2012年12月新加坡戚墅堰地块项目前期市场分析定位建议报告调查研究总结.pdf

凯尔戚墅堰原新加坡城地块 前期市场分析定位建议报告 2012.12 宏观经济分析 戚墅堰区房地产市场分析 地块分析 定位分析 凯尔置业及立方行简介 宏观经济分析 宏观经济分析 房地产政策市场  2012年十八大报告已经为房地产市场的发展定下了基调，即继续坚持“双轨 制”，在满足各类需求的前提下，保证市场平稳发展；部分专家预测在未来 房地产的重要性仍不可替代；市场化手段取代调控--限购和限贷为楼市健康 运行提供根本保障，长期来看更加注重房地产税等市场化调控模式。  专家预测，十八大后，整个房地产市场总体趋势是稳中有降，而且降幅会逐 步增大。年底或明年三月人代会后将出现大的拐点。房价将会大幅度回落。 房地产市场将面临重新洗牌的新格局。  房地产业将正式从原来的国民经济支柱产业蜕变为民生保障型产业。  专家预测，整个房地产市场会表现得相对比较平稳，如出台新的调控政策的 可能性不大，市场预期也比较稳定，因此整个市场表现得比较平稳。不过具 体的城市市场状况可能会有所区别，如一些房价水平相对较低的二、三线城 市，房价还有可能出现小幅上涨的可能。在中心城市，随着交通、商业配套 的改善，部分郊区板块也有可能会微幅上涨。 房地产土地市场 土地：下半年地方加快推地力度，全国土地市场回暖，龙头房 企年内的拿地金额已经达到820亿元  1-10月份，房地产开发企业土地购置 面积27659万平方米，同比下18.0%， 降幅比1-9月份扩大1.5个百分点  土地成交价款5762亿元，下降11.8%， 降幅扩大0.8个百分点。房企融资与拿 地显然已经是当下市场主流 目前房地产企业资金来源除了资本市场融资，银行也放宽了借贷限制，但更为重要的 是楼市成交回暖，房企回笼了大量资金。 从上市房企公布的2012年前10月销售业绩来看，大多数房企都已提前或接近完成全年 销售目标。显然，随着海外资本市场重开和楼市成交回暖，让多数房企资金状况得到 改善，这同样表现在目前土地市场重新开始活跃。 房地产开发市场 房地产开发贷呈现“定向宽松”趋势，针对全国50强房企以 及“五证齐全”的楼盘项目，银行开发贷支持力度普遍加大  2012年1-10月份，全国房地 产开发投资57629亿元，同 比名义增长15.4%，增速与 1-9月份持平。  其中，住宅投资39704亿 元，增长10.8%，增速提高 0.3个百分点，占房地产开 发投资的比重为68.9%。 房地产销售市场 1-10月份，全国商品房销售面积78743万平方米，同比下1.1%， 降幅比1-9月份缩小2.9个百分点；商品房销售额46301亿元，增长 5.6%，增速比1-9月份提高2.9个百分点 其中，住宅销售面积下降1.2%，办 公楼销售面积增长6.0%，商业营业用 房销售面积下降0.2%。 其中，住宅销售额增长6.6%，办公 楼销售额下降0.4%，商业营业用房销 售额增长2.7%。 从统计局提供的图表可以看出，2012年2月份为商品房销售最低谷，同比下跌20.9%； 数据曲线从3月开始逐月回升，并在2012年7月重回增长，迄今已连续增长3个月 常州房地产市场 2012年10月，常州全 市商品房新增供应量为 58.86万平方米，环比 减少114.08万平方米， 跌幅达65.97%；其中住 宅供应量为53.05万平 方米，环比减少72.97 万平方米，跌幅达 57.90% 成交面积为50.48万平 方米，供求比1.05:1， 供大于求 常州房地产市场 常州房地产市场：刚需为主，住宅成交量价齐跌，目前市 场仍然以真实需求的刚需改善为主，价格策略仍为销售主流 戚墅堰区概况 戚墅堰是常州市东部地区的重要组成部分，城市大门形象区 域，但由于城市形象较差，因此需要通过新城的规划重塑区域形象 •戚墅堰区地处经济发达的长江三 角洲，锡常泰都市圈核心区，距常 州市中心6公里 •四周分别与天宁区以及武进区的 郑陆、横山桥、遥观等乡镇接壤， 下辖丁堰、潞城（江苏省戚墅堰经 济开发区）、戚墅堰3个街道 •行政辖区面积约31.58平方公里， 是常州市东部地区的重要组成部分 戚墅堰区现状 •东方东路沿线两侧新建