市场定位和设计建议.pdf

9.0 市场定位和设计建议 9.1 分物业发展机会分析 表9.1：项目发展机会总结 物业 市场研究主要结论 本项目的发展机会 类别 从乌市各项经济指标与全疆的对比来看，乌鲁木齐市作为自治区首府，同时也是新疆的经贸中心，是全疆消 费力聚集的区域； 受到城市规划的影响，乌市的核心影响力还将进一步扩大，并带动周边各地 的发展； 宏观经 从整体宏观环境来看，乌市房地产市 从整个城市人口变化和发展进程来看，乌市与内地其它二线城市相比，发展速度较慢，影响了当地消费力提 济 场尚有较大的发展潜力； 升的速度； 从乌市房地产市场发展来看，2001-2002 年投资额较大造成了一定程度的供不应求，市场在2003-2005 年经历 了一段时间的盘整，已开始逐渐复苏，为本项目发展带来机会。 从乌市住宅市场来看，其相较其它类型的物业市场来看最为活跃； 本项目发展高档公寓具有很好的市 从乌市高档公寓市场状况来看，天山区作为城市核心区域，聚集了一半左右的高档公寓项目； 场机会； 乌市高档公寓由于地段好，周边交通便利，吸引了许多发展中的中小企业买家，不少高档公寓演变成了低档 从产品方面来看，应当较现有市场水 高档公 写字楼；但住宅内办公存在政策风险，在内地的一线城市已经明确禁止“住宅禁商”，因此从长期来看，商住 平有一定的升级，可以利用“城市核 寓 分开乃市场发展的必然趋势； 心区绝版地段”作为卖点之一，强调 通过对重点项目的分析我们发现，部分高档公寓项目为了增加建筑面积，单层户数过多，造成户型设计不佳， 稀缺性，并将客户群扩大到全疆区 人群混杂，降低了整体物业品质；但同时通过对水清木华项目的研究我们发现，该项目在产品和环境上都较 域。 现有项目有了很大的升级，市场反应佳，表明乌市消费仍有一定潜力，但需要一定的创新产品将其激发出来。 从乌市高档酒店的分布情况来看，沙依巴克区、天山区为乌市高档酒店最为集中的两个区域，本项目周边高 档酒店发展较早，也较为集中，有着比较高的市场认可度； 旅游、边境贸易、商务会议成为乌市高档酒店业发展的三大支 ，受到季节的影响，乌市酒店市场淡旺季十 高档酒店需要通过高成本来体现高 高档酒 分明显，房价和入住率在两个季节差别也很大，因此高档酒店需要通过餐饮娱乐等的收入来弥补客房收入； 品质，前期对资金占用很大，因此对 店 乌市本地管理的高档酒店由于在争取商务宴请客源上较国际品牌管理公司有资源上的优势，因此乌市经营最 开发商资金实力要求高。 好的两家酒店都为本地管理者经营； 乌市并没有真正意义上的国际品牌酒店，这也是国际品牌竞争不过当地品牌的重要原因之一。 目前乌市商业市场发展不平衡，大型综合商业过于集中，竞争较为