凤城国际广场竞品及市场客户调查分析.pdf

凤城国际广场竞品及凤城国际广场竞品及凤城国际广场竞品及凤城国际广场竞品及 市场客户调查分析市场客户调查分析市场客户调查分析市场客户调查分析 2009-11-2 项目竞争市场分析 基于对市场大势分析研究，同时结合城市房地产的发 展趋势、今后市场发展潜力的综合分析, 通过周边在售个 案参照对比案参照对比、市场客户需求调查等方面市场客户需求调查等方面最终确定的本案最终确定的本案产产 品定位是源于对市场、对产品的充分信心。 确定参照个案 根据项目所处区域圈定： 凤凰世嘉、鹭港、新华1号、 东旭花园、文苑凤凰城、梧桐 大道 根据项目所售产品档次及根据项目所售产品档次及 推出时间圈定：凤凰世嘉、鹭 港、东旭花园 根据项目竞争层面及可对根据项目竞争层面及可对 比性圈定：鹭港、东旭花园、 新华一号、万达广场 本方案选定参考本方案选定参考 个案：凤凰世嘉、 鹭港、东旭花园、 新华新华一号号、、万达广万达广 场。 为了能够更好的了解市场情况及本项目所为了能够更好的了解市场情况及本项目所 处的情况，以下从13个方面详细分析我们 的的五个参考项个参考项目。 1313个方面包括有个方面包括有：：地理位置地理位置、、基本信息基本信息、、 建筑类别、工程信息、产品信息、配套信 息息、价格信息价格信息、客户群体客户群体、蓄客及开盘时蓄客及开盘时 间、户型面积、营销推广、销售情况、项 目分析目分析。 1、地理位置： 鹭港未来城鹭港未来城鹭港未来城鹭港未来城 路北区兴源道和翔云道之间路北区兴源道和翔云道之间路北区兴源道和翔云道之间路北区兴源道和翔云道之间，，友谊路西侧友谊路西侧友谊路西侧友谊路西侧，，凤凰新城内凤凰新城内凤凰新城内凤凰新城内 凤凰世嘉凤凰世嘉 路北区友谊路与兴源道交叉口西，毗邻唐山一路北区友谊路与兴源道交叉口西，毗邻唐山一中和凤凰新城总部基地处中和凤凰新城总部基地处 新华新华11号号 路北区学院路与新华道交叉口路北区学院路与新华道交叉口 万达广场万达广场 路南区长青楼路南区长青楼,,紧邻抗震纪念碑广场东面紧邻抗震纪念碑广场东面 东旭花园东旭花园 路北区北新道和建设路交汇处，建设路南路路北区北新道和建设路交汇处，建设路南路7878号号 注解：从以上几个项目的区位来看，万达广场、新华1号及 东旭花园处于唐山城区的老城区域，凤凰世家紧邻唐山富人区 边界，鹭港未来城是在唐山未来发展的凤凰新城地段，可以说 几个项目在地段方面各有不同几个项目在地段方面各有不同，站在本项目的角度站在本项目的角度，都有都有一定定 的参考性及竞争性。我们的项目不但临近老城的富人区，也在 凤凰新城的边缘凤凰新城的边缘，，从区位和包装方面从区位和包装方面，，就看我们走什么样的路就看我们走什么样的路 线（从我司以前操盘的经验来看，同等价位下，市场更容易接 受老城区的项目，因为无论周边生活配套、交通、市政配套等 方面方面，相对来说比较完善相对来说比较完善。） 2、规模及基本信息 占地面积占地面积 建筑面积建筑面积 开工面积开工面积 项目名称项目名称 容积率容积率 物业类型物业类型 产权产权 （m2） （m2） （万m2） 凤凰世嘉 268398 560000 10 2.2 住宅、洋房、别墅 70年 新华1号 40791 180000 18 3.35 住宅、公寓、写字楼 70年 鹭港·未来城 572800 859200 42 1.5 住宅、公寓、别墅 70年 东旭花园 20900 105000 5 5 住宅、写字楼 70年 万达广场 210000 1000000 10 3.56 住宅、商业 70年 注解注解：：