考试----剩余法、成本法(章节稿。幻灯)资料.docVIP

PAGE PAGE 36 如何应对全国土地估价师资格考试？ 一、全面掌握知识点，不能局限于只复习某些重点章节。 主要复习依据说明： 1、以考试大纲为依据； 2、以辅导教材为基础； 3、以试题汇编为方向； 4、以规程及最新颁布的法律法规为补充；（特别是估价实务） 二、灵活理解知识点，融会贯通、举一反三 三、在全面复习的基础上要有所侧重。 四、立足于知识点的复习，不要依靠各种模拟题。 第一部分 剩余法 第一节 剩余法概述 一、剩余法的定义 ①剩余法是在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除总开发成本，包括：建筑物建造费用与建筑物建造、买卖有关的专业费、利息、利润、税收等费用后，以价格余额来确定估价对象的一种方法。 动产总价中扣除成本费用和社会平均预期收益后的“剩余价格”； 因此，剩余法也常常称谓为“假设开发法”，另外也可称为倒算法、残余法或余值法、预期开发法。 二、剩余法的原理 剩余法的理论依据类似于地租原理（在本书第二章已作介绍），只不过地租是每年的租金剩余，剩余法是一次性的价格剩余。 根据地租理论：“一切地租都是剩余价值，是剩余劳动的产物。”具体而言，地租是土地产品价格扣除了其生产费用后的余额。 从纯理论上来说，地租不仅是扣除成本、利润后的余额，而且还是扣除利息、税收后的余额。用公式表示即为： 地租量 = 市场价格－正常成本－正常利润－正常利息－正常税收 剩余法与地租量的计算原理是一致的，只不过在剩余法的计算中是以不动产出售价格或楼价代替地租计算中市场价格，以建筑物成本代替地租计算中正常成本而已。 剩余法往往被称为残余法或余值法，就是剩余法还可以通过求取残余的纯收益后，再进行资本还原，求得土地或房屋的价格。 残余法具体可分为土地残余法和建筑物残余法两种。 所谓土地残余法，首先依据收益还原法以外的方法如：市场比较法、成本逼近法求得建筑物价格，通过建筑物的还原利率和折旧率求得建筑物的纯收益，然后从不动产的纯收益中将其扣除，求得土地纯收益，再用收益还原法还原，就可得到土地的价格，其计算公式为： a － B（r2＋d） L = —————————— （无限年期） r1 a － B（r2＋d） 1 L = ———————— [1－ —————— ] （有限年期） r1 （1＋r1）n 建筑物残余法，首先依据收益还原法以外的方法（如：市场比较法、成本逼近法……）求得基地价格，然后从不动产的纯收益中减去土地纯收益（土地价格×土地还原利率），套用公式求得建筑物的纯收益，再将纯收益以建筑物的还原利率还原，就可得到建筑物的收益价格，其计算公式为： a － L r1 B = ———————— （无限年期） r2 ＋ d 土地残余法 → 求土地价格 建筑物残余法 → 求建筑物价格 三、剩余法的计算公式 （一）基本公式 根据剩余法的原理，利用剩余法评估土地价格的基本公式是： 总开发价值 ↗ V = A －（B＋C） （购置开发场地价格）↙ ↓ ↘开发商合理利润 总开发成本 在实际估价中，常用的一个具体公式为： 地价 =房屋的预期售价－建筑总成本－利润－税收—利息 地价 = 楼价－建筑费－专业费用（建筑费×i）－利息[（建筑费＋专业费＋地价）×r]－开发商利润[(建筑费＋专业费＋地价)×p] ****全部预付资本 = 地价＋建筑费＋专业费＋不可预见费 (考点) (2002年的判断题19题,就考了这个内容.) 楼价－建筑费（1＋i＋r＋p＋ir＋ip） 地价 = 1＋r＋p 式中：i——— 以建筑费为基数的专业人士费用的百分比； r——— 正常利息率； p——— 正常利润率 （税收负担这里忽略不计） 公式中，专业费用通常按照建筑费的一定比率估算（建筑费×i）利息、利润的估算，根据等量资本要获得等量利润的经济原理，应以全部预付资本为基础计算的 在实际工作中，比较常用的一个公式为： 地价 = 楼价－建筑费－专业费用－不可预见费－利息－开发商利润－租售税费 （二）海外及国外的一些公式 1、台湾剩余法的计算公式为： 销售总价 ↗ V = P － C －O－R） （土地价格）↙ ↙ ∣ ↘ 合理利润 营