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房地产开发经营与管理 考前辅导 本科目特点及复习技巧 ——掌握 ——熟悉 ——了解 第一章 房地产投资与投资风险 第一章 第一节 投资与房地产投资 一、投资概述 概念： 分类 投资的特性 二、房地产投资概述 （一）房地产投资的概念 （二）房地产投资的分类 （三）房地产投资特性 区位选择异常重要 适于进行长期投资 需要适时的更新改造 易产生资本价值风险 变现性差 易受政策影响 依赖专业管理 存在效益外溢和转移 （四）房地产投资的作用 对社会 对投资者：收益、保值、增值、消费 第一章第二节 房地产投资的形式与利弊 一、房地产直接投资 参与有关管理工作 包括 二、房地产间接投资 不参与开发经营工作 包括 三、房地产投资的利弊——理解 利： 弊： 第一章第三节 房地产投资的风险 一、房地产投资风险的概念 定义：未获得预期收益可能性的大小 包括：变动： 可能性： 标准差越小，风险就越小 标准差与期望值之比越小，风险就越小——教材P16例子 风险收益 风险损失——投资者更重视 风险报酬=实际收益-预期收益 二、系统风险 包括……——P17-20 三、个别风险 包括……——P20-21 四、风险对房地产投资决策的影响 收益型房地产投资——承受低风险的投资者 收益增值型房地产投资——承受中等风险的投资者 ——尚未进入稳定期或刚竣工的收益性物业 机会型房地产投资——承受高风险的投资者 ——房地产开发投资一般属于这类 第一章第四节 风险与投资组合 一、投资组合理论 P25公式及例子：计算题 预期收益率=无风险收益率+风险系数×[平均收益率-无风险收益率] 二、资本资产定价模型 P26公式 P27例子：折现率的计算题 ——也就是上面的预期收益率 T1-1：一般来说，与长期投资相比，短期投资（ ） A．风险较大 B．收益率较高 C．流动性较好 D．投资回收期较长 答案：C T1-2：某投资商预测到政府大型公共设施的投资建设计划，并在附近预先投资，最后取得巨大成功，则该投资商利用的是房地产投资特性中的（　　）。A．存在效益外溢和转移　　B．需要适时的更新改造投资　　 C．投资价值难以判断因而易产生资本价值风险　　 D．易受政策影响 答案： A T1-3：投资者对房地产内部，使用功能的变动（例如，在公寓内设置自助洗衣房提供洗衣服务等），体现了投资者对房地产投资（ ）的重视。　　A．各异性 B．适时更新改造性 C．相互影响性 D．专业管理依赖性 答案：B T1-4：在下列房地产投资行为中，体现房地产置业投资特点的有（ ）。　　A．买地-建房-卖房 B．买房-经营　　C．买房-出租-转售 　　 D．买房-出租　　E．买地-开发-转让 答案：BCD T1-5：买卖双方要经过多次搜寻或长时间议价才能完成房地产交易，这个过程反映了房地产的(　　)。　　A.不可移动性 B.适应性 　　C.弱流动性　　D.相互影响性 答案：C T1-6：在房地产产品生产过程中，承担开发建设用地规划方案设计、建筑设计等项工作的，一般是（　　）。　　A．建筑师　　 B．结构工程师　　 C．设备工程师　　D．监理工程师 答案：　　A T1-7：决定投资型房地产购买者愿意支付价格水平的最主要因素是（　　）。 A．满足购买者使用要求　　B．购买者支付能力　　 C．物业预期收益　　D．物业用途 答案：　　C T1-8：下列关于商业物业的表述中，正确的有（　）。 A、能为投资者带来经营性的收入现金流 B、分割产区销售已成为最受欢迎的经营模式 C、适合于长期投资 D、需在机构投资者之间进行交易 E、位置对其有着特殊的重要性 答案：ACDE T1-9：商业物业的租金水平取决于其所处的地段，与投资者管理商业物业的能力无关。 答案：× T1-10：从物理形态上划分，作为房地产投资对象的房地产资产的类型主要有（ ）。　　A．商住楼　　B．土地　　C．在建工程　　D．写字楼　　E．建成后的物业 答案：　BCE T1-11：下列物业中，属于特殊物业的是（ 　）。 　　A．在建工程 B．车站 C．购物中心　D．科技产业园区 答案：　B T1-12：同区域、同类型、同档次的不同房地产的市场价值不同，主要是因为房地产市场具有（ ） A．保值性 B．增值性 C．异质