酒店收益测算报告及租金探讨.docxVIP

奥林春天3期酒店式公寓 收 测 算 报 告 及 租 金 探 讨 一、产品统计分析 3~18层平面图 标间 T ■ 上 Mb JI M .fl X1工 I 含用si空 Ed J I 舍用si主 Ol. YMSTAR 按照现有的酒店规划，故此方案以3-18层作为酒店房间做相关运营分 析。同时，因现有图纸限制，公摊面积不能完全明确，故在分析单一户型吋仅 进行不含公摊的测算，含公摊只是导致如下数据的不同，原理一样。即： 标间按：14套/层X16层=224套 套房按：1套/层X16层=16套 共计240个房间。 面积区间：31.2-33.6 m2 （不含公摊）,其中33.6 m2的标间总计224套。 二、 价格预期 整体销售均价按照暂行计划：6500元/平米 单套主力价格范围：20.3—21.8万 平均21.6万左右 三、 酒店经营预算 （-）房间实收价格标准（15年平均实现价格人 单间120元/间/天标牌价：128-158元/间/天 套间160元/间/天标牌价:188—218元/间/天 （二） 年营业天数： 365X70%=255 天 （三） 年营业额： 255X 120X224 套标间4-255X160X16 套套房=7507200 元。 （四） 酒店年经营净利润： 毛收益7507200X50%净利润=3753600元。 四、酒店总销售额 （一） 总销售而积 总计销售面积:约12237.76 （平米） （二） 总销售金额12237.76X6500元/平米 五、销售模式及酒店经营收益分析 超低首付（送卡）购房*第一年租金一次性返还+ 15年递增式租金收 超低首付：买酒店公寓，送酒店VIP现金消费卡。按一套房21.6万计 算，首付10.8万，送6万元消费卡。相当于购买3期商业首付仅4.8万！（也 可送更高面值的酒店消费卡，当然，送10万他首付相当于只要8000!后有详 细说明。） 第一年租金一次性返还：在酒店正式经营后将第一年的租金（公寓成交价的 5%,约26.8元/nf） —次性支付给业主，以后按季度支付租金。 15年递增式收益：三年一递增，年均7%,总计收益105%。具体递增方 案如下： 第1—3年：年回报5%； 租金约26.8元/nV 第4—6年：年回报5.5%； 租金约29.5元/nf 第7—9年：年回报6.5%； 租金约34.8元/m? 第10—12年：年回报8%； 租金约43元/nf 第13—15年：年回报10%。 租金约53.6元/册 （回报率和公摊户型面积没有影响，回报率二租金X户型面积X12/ 均价X户型面积，即年回报率=租金X12/均价） 15年以后业主可视酒店经营状况重新签订租约协议。和我们没关系。保证 15年收入，够了。 （-）公司收益分析 目前假使酒店最后给业主的租金15年之内拉通在35元/nV的情况下，即年 均回报率6.5%左右。而我公司承诺的给业主的回报率7%,也即我们需要负担 这0.5%的租金。同样，如果洒店最后愿意承担的租金在25元/册，即年冋报率 在4.6%,我公司就需要负担2.4%的租金，这就意味着，我们的销售成木将分 别增加0.5%和2.4%,下面对着两种情况分别测算： 前15年内我公司需要承担的租金额： 总销售金额 0.5%=397727 元 （洒店接受35元/nV的情况，我们仅需要付出40万的成本）X 2.4%=1909091 元 （酒店接受25元/nf的情况，我们则需要付出190万的成本） 同样，以上测算基于我们给客户承诺15年内7%的回报率的情况，如果承 诺8%,计算方式一样，只需要用我们承诺的冋报率减去酒店接受的冋报率，乘 以总销售金额即可。 以上测算存在这种情况，如果我们承诺业主6%的年回报率，而酒店又 意承担35元/itf的租金，那我们相当于可赚取0.5%的租金。 因我公司不打算白行经营酒店，所以此处对酒店的收益经营情况不做分析。 特别说明：购房时送的VIP现金消费卡，应设定年消费总额，限制每年使用 240万，需要消费2400000^138元/间/天=17391间次。而酒店正常的 空置率为30%,即每年空置365X30%X240=26280间次。所以送卡消费 不会给酒店增加额外的经营费用（仅增加水电费）。即便这样，全年还有将近 10000的空房。在此计算过程中完全可以忽略不计。因为客户的卡是后期在酒 店消费，所以招商时我们应当和酒店商家谈清这点，告知其不必担心。此限额 高可设置至300万。按照我们暂定返业主的金额，1年内可供40名业主全 额消费完VIP卡的金额。此举对于我公司没有任何成本增加和负担。 （三）客户投资收益分析 暂按单套总价21.6万计算 1、 一次性付款：优惠2%,总价为30万。 前15年租金收益：30X 7