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浅谈房产赠与公证应注意的问题 　　摘　要：房产赠与合同公证是一项重要的法律行为，如何办好房产赠与合同公证，已成为摆在公证员面前的一道难题，文章就房产赠与公证应注意的问题谈了些看法。　　关键词：房产赠与；合同公证；公证员　　中图分类号：D923　文献标识码：A　　文章编号：1674-1145(XX)06-0109-02　　　　《中华人民共和国合同法》　　(以下简称《合同法》首次将赠与合同规定在我国法律中，使司法实践处理赠与合同纠纷不再限于依据司法解释，这是我国实行依法治国的一种体现。合同法中有关赠与合同的理解与应用已逐渐成为大众争论的焦点，而赠与合同中的房产赠与合同，更是引发了许多问题和争议。房产赠与合同公证是一项重要的法律行为公证，如何办好房产赠与合同公证，已成为摆在公证员面前的一道难题，我就房产赠与公证应注意的几个问题谈些初浅的看法。　　　　一、公证员应审查房产赠与公证是否是双方当事人完全自愿无偿签订的　　　　办理房产赠与公证必须严格遵守自愿原则。从房产赠与人方面说，是自愿将其房产无偿的给予受赠人；从受赠人方面说，是表示愿意接受其财产。房产赠与合同在一般情况下，作为自然人的赠与人与受赠人都存在一定的亲属关系或者是很要好的朋友关系，赠与人出于某种原因将自己的房产无偿的赠给受赠人，或者无偿的赠给某个法人，但是，在现实的社会和公证实践中，有些赠与人与受赠与人不存在任何的亲属关系或朋友关系，更不具有公益性的赠与，赠与人就自愿地将自己价值几十万元甚至上百万元的房产无偿地赠给受赠人，而且不设置任何条件、义务。遇到这种情况时，公证员应保持清醒的头脑，严格审查双方当事人办理房产赠与合同公证的真实目的，防止当事人为了规避国家有关法律或政策，而明赠暗买。　　按照城市房屋产权登记有关管理办法规定，房屋继承、买卖、赠与后应及时到房产管理部门办理变更手续。按照规定，因变更的理由不同，收取的费用也不同。如果是房屋买卖按规定应交纳房屋交易税，而房产赠与是不需要交纳交易税的。也就是说，房屋买卖的产权变更手续费要比赠与的变更手续费高很多。例如有这样一个案例：邓某把自己名下的一所房产以二十五万价钱卖给了钱某，邓某为了不承担一半的过户手续费，邓某与钱某经协商决定到公证处去签定房产赠与公证。在公证员的明察暗访下，公证员终于弄清了事情的真相，把他们教育了一番，送出门去。邓某就是为了少交产权变更手续费，私下将买卖变为赠与。想骗取公证书，以逃避国家税收的假赠与人。所以公证员在办理公证时一定要在“自愿”和“无偿”这几个字上依法办事，才能避免给国家和个人带来损失。　　　　二、公证员应当告知受赠人在房产赠与合同签定后，必须办理相关的房产变更手续　　　　《合同法》规定：“赠与的财产需要办理登记等手续的，应当办理有关手续。”对房产赠与，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，房产的所有权自向有关部门办理登记或产权过户手续时发生转移。也就是说，只有在办理登记等手续后。房产的所有权才发生转移，房产的赠与才能对抗第三人。例如有这样一个案例：吴某的姐姐在市区有三处房产。一年前姐姐与他签订了一份房产赠与合同，将三处房屋中的一处赠送给他，并办理了合同公证手续，随后把房屋产权证书交给了他，他和家人搬进该房屋居住一直至今，但一直没有办理产权过户手续。最近吴某的姐姐去世了，他和妻子也离婚了，妻子要求分这套房子，吴某不同意，那么吴某的妻子能分这套房子吗?该处房屋应该归谁呢?我认为：赠与合同在我国应属实践合同，赠与人与受赠人达成赠与的协议后并不立即发生法律效力，只有在双方达成协议并实际交付赠与物和实际接受赠与物后，合同才能生效。而且按照规定需要办理特别手续的，如以房屋作为赠与物的，双方还必须到房产交易中心办理房产过户手续，整个赠与行为才算完成，赠与合同方才生效。本案当事人吴某的妻子似乎不能分这套房子，不过，也有一种例外，即最高人民法院在《关于贯彻执行若干问题的意见》第128条中指出，“赠与房屋未办理过户手续，但赠与人根据书面赠与合同已将产权证书交与受赠人，受赠人根据赠与合同已占有，使用该房屋的，可以认定赠与有效，但应令其补办过户手续。”因此，根据最高人民法院的司法解释，该赠与合同是有效的。另外无论《民法通则》还是《合同法》均没有关于当事人一方死亡，导致合同效力终止或合同不能履行的规定，这使得“不能履行”的说法在我国现行法律上找不到依据。从世界其他国家和地区的立法状况来看，不少国家和地区的立法明确做出了“一方当事人死亡，合同仍然有效”的规定。根据《婚姻法》第17条规定，夫妻关系存续期间所得财产属于夫妻共同财产。而该赠与行为是发生在婚姻存续期间，这应该属于吴某和妻子的共同财产，所以吴某的妻子可以分一半的房产。如果赠与合同签订后，吴某的妻子立刻要求吴某到房产部门办理过户