东莞桥头镇春日电子厂“三旧”改造项目.pdf

敬呈：东莞桥头镇春日电子厂“三旧”改造开发商 东莞桥头镇春日电子厂“三旧”改造项目 ——发展思路探讨 2012年11月4日 方案说明 本次报告目的： 11 阐述我司对该项目发展的理解，就相关问题做进一步沟 通； 22 对项目产品属性、区域属性进行分析，提出相应的操盘思路。 项目初探 总体经济技术指标 总用地面积㎡ 37314 总建筑面积㎡ 108300 商业建筑面积㎡ 60700 其中 住宅建筑面积㎡ 47600 毛容积率 2.9 绿地率（%） 25 建筑覆盖率（%） 45 商业体量大 商业对外依存度高 小型城市综合体特征明显 住宅价值潜力 大 问题汇总 问题一： 6万余㎡商业体量，未来将发展为集中商 业？还是多元化商业？ 问题二：综合体的开发招商与销售，如何操作才能将 价值利益最大化？ 问题三：商业与住宅的产品组合如何搭配？ 方案大纲 区域宏观分析 地理交通 区域经济 区域规划 区域人口 优势产业 市场环境分析 城市商业 市场特点 商住市场 市场机会 项目本体解读 区域资源 地块属性 四至分析 动线分析 项目操作思路 市场调研 项目定位 租售模式 经济测算 操作模式 第一部分 区域宏观分析 地理交通 区域经济 区域规划 区域人口 优势产业 从整体上看，桥头镇具备 从整体上看，桥头镇具备 增城市 不错的工业、设施建设、 博罗县 不错的工业、设施建设、 广州市 惠州市 经济基础、地理条件 桥头镇 经济基础、地理条件 东莞市 桥头镇位于东莞市东北部，东江河畔， 穗、深、港经济走廊之间，北隔东江分别 与惠州市的惠阳、博罗2市(县)相望，东 南、西北和西南分别与谢岗、企石、常平 三镇相邻。距离莞城48公里，深圳60公 深圳市 里。全镇面积56平方公里； 是 “国家卫 生镇”、“广东省教育强镇”、“广东省 一小时交通圈 重点工业卫星镇”。 香港 地理交通 区域经济 区域规划 区域人口 优势产业 从整个东莞市看，桥头镇 从整个东莞市看，桥头镇 位于东部核心位置，承担着周边9镇交互发展的功能，这为当地的房 位于东部核心位置，承担着周边9镇交互发展的功