第三章实证方法与研究设计第一节实证方法.PDF

客觀標準化不動產估價之可行性分析─市場比較法應用於大量估價 第三章 實證方法與研究設計 第一節 實證方法 一、建立客觀標準化市場比較法 透過對市場比較法相關研究方法的文獻回顧，本研究欲採與 Todora and Whiterell （2002 ）「自動化市場比較法」類似的研究方法，因其在對應市場 比較法三階段較其他研究方法來得完整，亦較為符合市場比較法的進行邏 輯。但由於該文獻其僅概念式地說明要如何利用統計軟體進行研究，並未 將進行自動化市場比較法的表現結果具體呈現出來，無法知道其應用到一 般及大量估價之準確度；其次，其進行次分區的步驟為適合其研究範圍的 劃分方式，所以在不同的研究範圍應該會有不同的劃分，且在選取可比較 標的與進行調整的過程中，也會有不同的屬性重要程度順序與屬性調整率。 本研究欲依據國內住宅市場的特性來對整個住宅市場範圍作次市場的 劃分，求得類似於不動產估價理論中同一供需圈的概念，並依據式十二明 科斯基距離（ Minkowski metric ）進行選取可比較標的階段，明科斯基距離 為一種以距離衡量相似度的概念，運用到市場比較法上可用以衡量比較標 的與勘估標的的相似度，以選取出相似度高的可比較標的。其次，進行調 整階段，其進行概念類似逼近調整法的做法，將可比較標的之單價作調整 幅度的增減， 7 而調整幅度乃則利用迴歸模型產生出的β係數作為調整的依 據，調整的公式如式十三，即可算出調整過後的價格（SPs ）。 j 最後的權重階段， Hatzichristos and French （2003 ）指出最相似於勘估 標的並有較小的調整額的可比較標的應給予較高的權重，故透過上一個調 整階段算出的調整額（ adjmtca ）算出式十四的未調整比例（non adjmt− ca ）， 未調整比例越高則勘估標的與可比較標的之相似度越高，利用各個可比較 標的之未調整比例作為權重（如式十五表示）的依據，透過不同權重將各 個可比較標的加權後，即可求得最後的比較價格。 7 國內實務上進行市場比較法估價時，為利用不動產的單價進行調整與權重的階段，故本 研究亦採單價的方式，並設定實證的特徵價格模型為不動產單價模型。 18 客觀標準化不動產估價之可行性分析─市場比較法應用於大量估價 Minkowski metric ∑wi [abs ( xsi −xci ) / xsi ]…………...…. （12） SPs SPc +adjmt SPc + β ( x −x ) …………………... （13） j j ca j ∑ i si ci non −adjmtca 1−abs[adjmtca ]……………………………..….. （14） n W non −adjmt ∑(non −adjmt )…………….…………... （15） ca ca ca a 1 wi ：第i個屬性的權重大小 xsi （xci ）：勘估標的（比較標的）第i個屬性特徵值 SPs ：可比較標的調整後之比較價格 j SP c ：可比較標的之成交價格 j adjmtca ：可比較標的之調整值 βi ：特徵價格模型中的各個屬性的係數 W ：第a個可比較標的之權重 ca non −adjmtca ：第a個可比較標的之未調整比例 n ：可比較標的之數目 二、估值表現衡量標準 一般來說大量估價的衡量標準有