卓越时代广场商业裙楼投资分析报告.pdf

卓越时代广场商业裙楼投资分析报告 前 言 中国CBD综述┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄03 一、CBD 概念释义┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄03 二、中国顶尖城市CBD发展趋势概述┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄08 第一章 深圳CBD区位价值评估┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄08 一、深圳CBD概述 ┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄08 二、类比中国其他顶尖城市CBD，深圳CBD 的独特发展优势 ┄┄┄┄┄┄09 第二章 深圳CBD商业板块价值评估┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄11 一、深圳CBD现有商业供应量分析┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄11 二、深圳CBD现有商业模式分析┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄11 三、深圳CBD未来商业供应量分析┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄17 四、深圳CBD商圈与深圳其他各大商圈的竞争剖析┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄18 五、深圳CBD商圈核心竞争优势和现时比较劣势┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄20 第三章 卓越商务品牌价值评估 ┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄21 第四章 卓越时代广场一期裙楼商业项目投资价值剖析 ┄┄┄┄┄┄┄┄29 结 论 卓越时代广场一期裙楼商业项目投资价值综述 ┄┄┄┄┄┄┄┄30 1 前言 中国CBD综述 一、 CBD概念释义 CBD是英文Center Business District的简写，译为“中央商务区”。 CBD 一般占地3至5 平方公里，有的甚至更大，其建筑面积少则五六百万，多则上千 万平方米，是一个城市的功能核心，是现代化大都市的一个重要标志，其地价可 谓真正是“寸土寸金”。 CBD高度集中了城市的经济、科技和文化力量，同时具备金融、贸易、服务、 展览、咨询等多种功能。CBD中汇集了众多气势恢宏、错落有致的超高层建筑、 高效便捷的交通和现代化的信息交换系统，以及荟萃城市最顶级的集中式商业。 一般来讲，写字楼要占到总建筑面积的50%，商业及商住建筑约占40%，其他服 务设施以及必要的市政配套设施约占10%。 美国纽约的曼哈顿、日本东京的银 座、我国香港的中环以及新加坡的中心区等都是世界闻名的CBD。 二、 中国顶尖城市CBD发展趋势概述 中国城市建设CBD至少应该具备以下五个条件：有足够的国际影响力、有 足够的经济实力（国内生产总值超过1000亿元）、城市基础设施完备、处于资 金流、信息流和物流的核心位置、聚集了各个方面的人才。就这个意义而言，香 港中环当之无愧成为中国最好的CBD，内地方面北京、上海、深圳CBD三足鼎立， 而广州CBD的发展也步入正轨，风头正健。 A. 北京CBD发展趋势概述 名称 CBD商圈 位置范围 建国门外大街与东三环交汇处，西起东三环中路，东至针织路，南临 建国路，北依光华路 发展特征 高档商业最集中区域，高档商务、商业融于一体的成熟商圈 商业业态构成 国际精品荟萃、适当的娱乐休闲配套 主要商家 国贸商城、嘉里中心、贵友大厦 2 B. 上海CBD市政规划发展趋势概述 名 上海六大 CBD：小陆家嘴金融贸易区、南京西路沿线、人民广场、淮海路沿线、虹桥地 称 区以及徐家汇地区 小陆家嘴金融 东起即墨路、浦东南路，西至黄浦江边，南起东昌路，北至黄浦江边 贸易区 范围内的公共区域 东起南京路、新昌路，西至南京西路、乌鲁木齐北路。南至延安中路， 南京西路沿线