沈阳保利达江湾城豪宅商业用地开发建议.pdf

保利达.江湾城商业用地开发建议 中地行 沈阳项目组 2018-3-26 Part1公寓市场回顾 Part1公寓市场回顾 |沈阳公寓市场 回顾前期公寓市场报告之结论： 沈阳公寓市场特征沈阳公寓市场特征 1）公寓区域发展随商业经济中心迁移而迁移，地段決定价值。 22））除地段因素外除地段因素外，客戶对产品的客戶对产品的综合实力综合实力关注度逐渐增強关注度逐渐增強。 3）要提升公寓的价值，除地段价值外，增加附加值、增強品质、 加強物业管理服務、注重品牌等是关键点。 Part1公寓市场回顾 |沈阳公寓市场 市场表现市场表现 价升量跌，震荡上浮 政策调控，成交放缓 多空搏弈多空搏弈 ，后市观望后市观望 Part1公寓市场回顾 |沈阳公寓市场 浑南区域公寓市场总结 结论 ： 档次低档次低、服务差服务差、成交少成交少、产品无特点产品无特点 现时浑南新区公寓市场现时浑南新区公寓市场供应量充足供应量充足，在售项目在售项目成交率普遍成交率普遍 不高。 在售公寓项目规模较小，多以2栋楼规模的项目为主。市场 以60㎡以下小面积一室为主。 市场接受程度较差，产品消化速度慢。 未来公寓项目较多未来公寓项目较多，市场竞争将更为剧烈市场竞争将更为剧烈。 Part1公寓市场回顾 |沈阳公寓市场 商商业用地的的开发发，沈阳市市场的主流产的主流产品即是开 发发公寓寓，而公寓产寓产品就就 目前情前情况而言言，销售情销售情况并并 不不理想想。未来未来5年内金廊年内金廊沿线线，大型综合体林立大型综合体林立， 市场供应量剧增市场供应量剧增，浑南地区商业用地浑南地区商业用地开发之难度将发之难度将 会急剧增加会急剧增加。 Part1公寓市场回顾 |沈阳公寓市场 沈阳公寓与住宅产品对比 类别 公寓 住宅 土地性质 商业用地 住宅用地 使用年限 40年 50年 水费费 4元/吨 2.4元/吨 电费 0.89元/度 0.5元/度 燃气燃气 无燃气入户无燃气入户 有有 一套首付3成，基准利率 贷款政策 首付5成，利率上浮10% 二套首付二套首付66成成，，利率上浮利率上浮10%10% 限购政策 不限购 二环内限购 户口 不可落户 可落户 Part1公寓市场回顾 |沈阳公寓市场 中地行建议中地行建议：： 江湾城商业用地的首选开发方案是江湾城商业用地的首选开发方案是变更土地用途变更土地用途，， 将商业用地改为住宅用地。 Part2 市场研究 Part2 市场研究 |前言