合富辉煌长沙博宇项目前期开发定位.pdf

博宇项目前期发展策划总体报告博宇项目前期发展策划总体报告 ————项目开项目开发定位篇发定位篇发定位篇发定位篇 合富辉煌房地产合富辉煌房地产合富辉煌房地产合富辉煌房地产 年99月月 项目开发定位总纲项目开发定位总纲 项目分析定位项目分析定位 项目规划布局项目规划布局 项目户型配比项目户型配比 项目目标客户项目目标客户 项目基本情况项目基本情况 项目基本条件 11、商业总体量不大、商业总体量不大 22、沿街面总长达、沿街面总长达450450米米 33、、有有有有一一条条条条双双向向向向66车道主车道主车道主车道主干干道道道道 44、位处红星商圈核心、位处红星商圈核心 5555、、有利于形象展示有利于形象展示有利于形象展示有利于形象展示 66、有利于客流引入、有利于客流引入 结论： 根据项目的自身条件分析得出结论根据项目的自身条件分析得出结论，，该项目地段位于红星商圈该项目地段位于红星商圈 的中心位置，宜商宜居，条件比较好，只是，必须考虑整体商圈的 经营情况、本项目地段的住宅产品结构情况，而对项目的开发进行 合理定位合理定位，达到差异化的优势达到差异化的优势，方能够抢占市场方能够抢占市场。 项目项目SWOTSWOT分析分析 1111、、、、项目优势项目优势项目优势项目优势 （Ｓ）：（Ｓ）：（Ｓ）：（Ｓ）： 区域核心区域核心区域核心区域核心————地处长沙地处长沙地处长沙地处长沙CPDCPDCPDCPD核心核心核心核心，，市政建设中市政建设中市政建设中市政建设中，，长株潭长株潭长株潭长株潭一一体化中心位体化中心位体化中心位体化中心位 置；置； 商圈中心商圈中心商圈中心商圈中心————位于红星商业圈中心地带位于红星商业圈中心地带位于红星商业圈中心地带位于红星商业圈中心地带，，，，长沙红星农业博览会馆长沙红星农业博览会馆长沙红星农业博览会馆长沙红星农业博览会馆 旁，会展中心西侧，“会展经济”首要受益地；旁，会展中心西侧，“会展经济”首要受益地； 地块三面临路，项目昭示性极佳，商业价值较高；地块三面临路，项目昭示性极佳，商业价值较高； 区域交通条件得到改善，交通便利，交通通达性好；区域交通条件得到改善，交通便利，交通通达性好； 项目后续经营和升值潜力大，投资前景看好。项目后续经营和升值潜力大，投资前景看好。 项目劣势（Ｗ）项目劣势（Ｗ） ：： 区域价值目前偏低区域价值目前偏低————新兴片区，离目前的市中心较远；新兴片区，离目前的市中心较远； 区域内生活，教育配套设施比较缺乏；区域内生活，教育配套设施比较缺乏； 地块规模相对较小，地块不规则，高容积率制约规划布局；地块规模相对较小，地块不规则，高容积率制约规划布局； 目前湘府路上的公交线路相对较少；目前湘府路上的公交线路相对较少； 项目周边无可利用之景观资源项目周边无可利用之景观资源项目周边无可利用之景观资源项目周边无可利用之景观资源；；；； 地块紧临湘府路，地块南侧受到一定的噪音影响。地块紧临湘府路，地块南侧受到一定的噪音影响。 市场机会点市场机会点市场机会点市场机会点 （（（（ＯＯ））））：： 区域价值迅速提升区域价值迅速提升————长株潭一体化，省府南迁，区域楼市发展迅速；长株潭一体化，省府南迁，区域楼市发展迅速； 长沙房地产长沙房地产长沙房地产长沙房地产开开发核发核发核发核心心由中由中由中由中心区心区向城市向城市向城市向城市四四周漂移周漂移周漂移周漂移，，居居居居民民置业置业置业置业心理心理的改变的改变的改变的改变；； 项目所处片区对周边县市客户的强势吸引力；项目所处片区对周边县市客户的强势吸引力； 随着长、株、潭融城发展，大量企业将陆续进驻此区域，蕴涵了大量的随着长、株、潭融城发展，大量企业将陆续进驻此区域，蕴涵了大量的 住宅消费能力住宅消费能力住宅消费能力住宅消费能力