第5章 假设开发法.pdf

第5章 假设开发法 • 目的和要求：熟悉假设开发法的基本原 理，掌握假设开发法的基本公式，静态 法和动态法确定估价额。 • 内容：假设开发法的基本原理，基本公 式，估价额的求取方法，假设开发法总 结和运用举例。 • 重点与难点：假设开发法的基本公式、 静态法、动态法。 5.1·基本原理 5.1.1 概念 假设开发法，又称剩余法，是根据待 开发房地产开发完成后的预期价值，扣 除全部开发成本以求取估价对象在估价 时点的价格的一种估价方法。 5.1.2 理论依据 房地产投资的预期收益原理 估价思路：房地产开发商为取得某土 地使用权而确定的投标金额。 5.1.3 估价公式 地价＝房地产总开发价值-开发费用 -开发商利润 • 房地产总开发价值：估价对象开发完成 后的市场价值或租金收益，一般为楼 价； • 开发费用：开发房地产所投入的全部资 金，包括建安工程费、专业费、销售费、 管理费、销售税金和投资利息等； • 开发商利润：项目开发投资全部预付资 本的利润总额，包括土地取得费和建安 工程费（包括专业费）两部分。 5.1.4 方法特点与适用范围 1）方法特点 预期性估价； 价格和费用不在同一时点； 是一种应用估价方法。 2 ）适用范围： • 待开发土地（生地）的估价； • 待拆迁改造的再开发房地产的估价； • 现有新旧房地产中地价的单独评估； • 在建工程房地产的估价； • 现金流量法的一种简化，常用于房地产开发项 目的可行性研究中。 5.2 估价步骤 5.2.1 调查并掌握估价对象基本情况 • 实体情况 • 区位状况 • 权属状况 • 规划限制 • 土地与房地产市场 5.2.2 确定最佳开发利用方式 根据估价对象的基本情况、土地房 地产市场行情的了解，确定估价对象在 规划允许范围内的最佳开发利用方式。 5.2.3 估算开发周期 起点：假设该估价对象的估价时点 终点：预计未来项目开发并销售完成后 的时间（日期） 一般采用比较法估算开发周期 5.2.4 预测房地产开发完成后的价值 5.2.5 估算开发费用和开发利润 • 建安工程费 • 专业费 • 销售费 • 税费 • 投资利息 • 开发商利润 5.2.6 计算试算价格，确定估价额 静态法 动态法 假设开发法案例 一、待估对象概况 待估对象为一“七通一平” 的待开发土 2 地，土地总面积为10000m ，形状规则； 允许用途为商业、居住；规划容积率为 7 ；土地使用权年限为50年，招标出让， 出让时间为2004年10月31 日。 二、估价要求：需要评估该土地在2004年 10月31 日出让时的价格。 三、估价计算过程 1、勘察待估对象（略） 2 、确定最佳开发利用方式 通过调查研究，确定该土地最佳利用 开发方式如下： 建筑容积率为7 ； 建筑总面积为70000m2 ； 建筑层数为14层； 2 各层建筑面积均为5000m ； 地上一至二层为商业用途，地上三至 十四层为住宅用途。 3、预计开发周期 预计该房地产的开发周期为3年，即2007 年10月全部完成，并投入使用。 4 、预计出售楼价 估价该房地产建造完成后，商业楼