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超高层写字楼开发建设管理浅析 序言 • 地产的属性 • 按业态分：住宅地产、商业地产和主题（文化）地产； • 按销售类型分：持有型物业和销售型物业； • 按规模分：组团级、社区级、市区级、市中心级和大区域级 • 超高层写字楼的属性 • 首先，写字楼业态属于商业地产范畴； • 其次，超高层写字楼由于其高度的特殊性都决定了其开发定 位、成本控制等均为中高端以上级别； • 结论，一般来说商业地产只有持有经营才能使利益最大 化；而超高层写字楼更是推广品牌的不二利器；同时由于 非住宅类地产的利润模式的差异；所以，超高层写字楼通 常以持有招租为主。 内容 • 项目管控的几种模式 • 超高层写字楼的开发管理程序 • 超高层写字楼的开发管理要点 • 工程实例 通常集团（或总部、城市公司）对下属公司根据其管控深度和管理手段可 分为投资管理型、战略管控型和运营管控管理型三种 1 P: Performance绩效 投资管控:管理绩效 2 P: People 人 战略管控:管理绩效/人 3 P: Process 流程 运营管控:管理绩效/人/流程 1 1 2 1 2 3 P P P P P P 投资管控型 战略管控型 运营管控型 （管尾） （管头和尾） （管头尾和中间） 分权 集权 以财务指标进行管理和考核， 以战略规划进行管理和考核，总 通过总部业务管理部门对下属 总部与下属分总部与下属分 公司的关系公司的关系 总部无业务管理部门。 部一般无具体业务管理部门。 企业的日常经营运作进行管 理。 投资回报； 公司业务组合的协调发展； 各子公司经营行为的统一与优 化； 管理目标管理目标 通过投资业务组合的结构优化 投资业务的战略优化与协调； 公司整体协调成长； 来追求公司价值最大化。 战略协同效应的培育。 对行业成功因素的集中控制与管 理。 财务控制/战略； 财务控制； 财务控制； 总部的核心总部的核心 营销/销售； 职能职能 法律； 战略规划与控制； 项目策划； 企业并购。 人力资源。 设计开发/工程管理； 人力资源。 适用范围适用范围  多种不相关产业的投资运  相关型或单一产业领域内