临沂城市商业中心产品调研规划及经营策划报告.pdf

城市商业中心产品调研规划及经 城市商业中心产品调研规划及经 营策划报告 营策划报告 研究范式 研究范式 目标 实现 回答 面临的困局 目标下的战略 解决核心问题 项目核心问题界定：怎么做才能低风险快 速回现，并使市场持续火爆 问题1 如何在低风险的操作下快速回拢资金，并兼顾利 润最大化？  我们的一切研究都以客 户的目标为出发点，以市场 问题2 为导向。 如何通过产品的建筑规划，打造项目竞争优势， 实现快速的销售或租赁？ 问题 3 如何通过招商与后期的运营管理，把项目持续做 旺？ 怎样能够实现低风险下快速回现，并使市 场持续火爆 市场与项目定位回顾 市场与项目定位回顾 项目地块及周遍情况 项目地块现状及周边情况简介 地理位置 青 年 路 华 本项目地处市西郊老批发市场区域内，周围商业气氛浓厚的 商 区 间 路 丰 街区，具备良好的区位和地段优势。周边由于属于老市场范 城 项 步 围，因此道路拥挤，路面相对较窄，交通环境较差，车辆出入 目 不便，另作为批发市场常用的交通工具机动三轮车，在解放路 路 地 行 属于管制车辆，不允许进入。 块 街 解 放 路 项目规模 项目用地面积3.4767公顷，属于商业用地，规划要求容积率 不大于2.5，建筑密度不大于45%，绿地率不小于30%。项目东 西长约150米，南北长约200米。 地块现状 地块现状已经拆迁完毕处于整理阶段，整体较为平整，内部 无明显高差。周围市场混杂，地块周边道路交通较混乱，除南 部解放路现状路况较好外，地块其余三边的道路状况均不尽人 意，成为项目未来经营发展的制约条件。 市场定位回顾与调整 项目市场定位回顾及市场产品现状 市场定位回顾与调整 业态定位：服装、小商品、鞋类及针织，四类综合的批零 兼营市场，其中产品档次与周边市场形成一定差异，但不 易