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保利地产投资分析报告 一彳亍业分析 1.行业发展周期 对于房地产周期的定义素来没有统一的标准，但比较一致的就是认为它是一种不以人的意志 为转移的客观规律，是多种因素影响导致的结果，意味着房地产市场必然会经历成长、高峰、 衰退、波谷等阶段。 房地产发展周期的决定因素 房地产周期与经济周期是密切结合的，经过三I?年的经济发展，这种以消耗能源、损坏坏境的劳动密 集型产业増长方式会发生改变，会产生一?种新的经济増长模式。0809年可能会是一个转折过程,尤?其是在 美国经济危机对中国经济的冲击下，这种转折会表现的更为明显。 房地产的发展周期是嵌套在经济发展周期里面的，同时，房地产的周期有着明显的区域性特征。宙于统 计数据以及统计口径的不一致，导致屮国房地产的走势比较难判断。从氏期来看，房地产的发展走势最终 还是III消费者的有效需求决定的。 C房地产周期与政治周期相关；房地产周期有区域特征；大周期10年，小周期5年，具屮 上升周期有2年左右下降,下降周期有2年左右上升。1983-1993是上升周期,1994-2003 是为下降周期。 D?房地产周期应该是跟中国经济的发展周期是一致的，决定房价最关键的因素是消费者的购买力。房地产 的走势，短期是由供给关系决定的，长期则是由整个经济的发展状况决定。 中国楼市的发展周期 1988-1998,中国楼市第一个发展周期,以土地进入市场为标志;1998-2008,中国楼市第二个发展周期, 以取消福利分房为标志；2008-2018,中国楼市第三个发展周期，以国务院鼓励居民购房为标志。 房地产的周期特征 我国的房地产周期有这样三方血的特殊性：笫一是房地产周期的频率，大约都是5年发展, 2年低落，也就是说7年到X年为一个周期；笫二就是我国房地产的周期中，衰退期和低谷 期比较短，而增长期和繁荣期时间比较长，这显示出市场需求持续旺盛这样的特点，它明显 不同于房地产总量过剩的国家和地区；第三，从销售增长和投资增长的关系來分析，销售增 长直接影响到投资的增长。 2行业简介 房地产的一般定义 房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。房 地产由于其自己的特点即位置的固定性利不可移动性，在经济学上又被称为不动产。可以有 三种存在形态：即土地、建筑物、房地合一。 房地产的内容 房产主要包括住房房产和营业性房产。 房产的交易形式 （1） 房产买卖（其中包括国有房产的买卖、集体房产的买卖和私冇房产的买卖） （2） 房屋租赁 （3） 房产互换 （4） 房产抵押 地产主要包括土地和土地资本。 地产的交易形式 一级市场。这是由国家垄断经营的市场，它涉及集体土地所冇权的变更和国冇 土地所冇权的实现。经营业务包括：征用土地，办理产权转移手续；以出售或扌n卖的 方式转让土地的一定时期的使用权；出租土地，定期收取地租等。 二级市场。这是由具冇法人资格的土地开发公司对土地进行综合开发、经营所 形成的市场。 房地产的现状 冃前，对于中国房地产行业在耒来经济中地位Z最大质疑，莫过于2007年4月份， 由国家发改委宏观经济研究院经济形势分析课题组完成的一份名为《宏观调控：重点 调整过剩流动性的流向》的专题报告，文屮建议政府高层放弃房地产支林地位，彻底 改变房地产依赖型的经济模式，主耍理由为：以房地产为支柱行业，将导致大量的资 金和其他资源过度地追逐房地产，从而使制造业升级缺乏资金、技术和人力资源等方 面的支持。 报告还指出，经验证明，发达国家在其工业化的过程屮都没有把房地产作为支柱产业， 经济发展对它的依赖性不强。相反，那些在工业化过程小过度发展(或过度依赖)房地 产的国家如东南亚“四小虎”却遭遇了严重的经济危机。 2007—2009年房地产的发展现状 2007年我国房地产开发投资增长进一步加快。1-9刀，房地产开发投资完成16814亿元，增 长30.3%,增速同比上升6个百分点，比今年1?8月上升1.3个百分点，高于同期城镇投资 增速3.9个百分点。房地产开发投资占城镇投资的比重为21.5%，同比提高0.6个百分点。 07年房地产开发投资增速进一步加快对?比增速相対较缓的06年岀现了快速反弹之势。07 年房地产市场投资的过快增长主要是由于房地产市场的高回报率吸引了人量的资金(有相当 一部分是外资)以及市场供需矛盾突出、住房供应结构不合理等原因造成的。投资过快增长 不利于房地产市场的健康发展，为了抑制房地产投资的过快发展，保障房地产业健康发展, 国家出台了一系列的调控措施，包括央行加息、限外投资政策等。但是，07年特別是下半 年房地产投资受到宏观经济的影响，还是出现了过快增涨的态势。如何冇效抑制房地产投资 的过快增长保持房地产行业的健康发展，成为我国房地产行业亟待解决的问题。 进入2008年下半年，在批界金融