不动产征收冲突的法律制度性成因及化解路径分析.DOCVIP

不动产征收冲突的法律制度性成因及化解路径分析 作者: HYPERLINK /fqy \t _blank 冯秋燕 | 发布时间:2006-10-20 14:34:56 | 阅读数: 1072 不动产征收冲突的法律制度性成因及化解路径分析 The real estate levies the conflict the legal system origin and melts the road micro HYPERLINK /fqy/ \t _blank 冯秋燕 ［摘要］城市土地使用权与所有权的分离使房屋所有人很难享受到完整而充分的物权。农村的土地名为集体所有，实际上人人都没有，仍然由国家控制。在政府与开发商的土地交易中，房屋和农地所有人被排除在利益主体之外，其权利不断遭受侵害已成为当前社会矛盾最严重、公权力侵害私权利最集中的问题。事实证明，“效率优先”并不能“兼顾公平”，要建立和谐社会，必须均衡发展，实现社会的公平、正义和整体优化。 ［关键词］ 不动产 征收冲突 成因 化解路径 世界上没有哪个国家的房地问题像中国现在这样复杂：城市的房屋所有权属于公民个人所有，但宅基地却归国家所有；农村的土地虽属于集体所有，但由于主体虚置、权利义务界定不清等原因已与公有无异，完全在国家（政府）的掌控之中。 HYPERLINK /website_admin/article/ewebeditor/ewebeditor.asp?id=content1style=poorfish \l _ftn1 \o [①]我国土地管理法规定，“住房转让时，宅基地使用权一并转让”，即宅基地不能单独转让，只能“地随房走”。［1］由于政府在转让土地使用权时是无偿收缴房屋所有人的宅基地，因此，房屋所有权已不能充分体现，此时的房屋拆迁已与征收无异。房地产商与政府之间因买卖土地而结成利益共同体。城市建设开发涉及到的拆迁问题实质上是征地问题，因为，征收的目的是拆房而用地。从南京市民翁彪、安徽农民朱正亮自焚到上海乌鲁木齐中路麦其里动迁工地人为纵火烧死一对老夫妻；从北京海淀区长春桥一住户全家深夜被捆绑扔到门外，住房被铲为平地到湖南省嘉禾县“谁影响嘉禾一阵子，我就影响他一辈子”的株连九族式的拆迁，再到河北省定州市绳油村遭246名暴徒袭击，6位村民被打死，48名村民被打伤的血腥杀戮事件，我们可以得出这样的结论：如果没有政府参与到土地买卖关系中来，开发商何以有如此大的能量搅起这样全国性的矛盾与冲突。 一、我国的房地产业缺少法律制约 （一）房地产业被作为拉动经济增长的手段 如果以“安定社会”和“积累资本”作为标准，可以将世界上许多国家的住房政策分为：（1）积极的社会安定型。 如北欧和西欧发达资本主义国家的福利性住房政策是积极的社会安定型住房政策的样板；（2）积极的资本积累型 。如美国、加拿大和日本，这种类型的国家在政府发挥主导作用的同时积极推进民间资本活力；（3）消极的社会安定型 。这种类型的国家把住房政策限制在维持国内社会安定所必要的最低水平上；（4）消极的资本积累型。这种类型的国家经济处于发展中，急剧都市化的同时住房问题严重，解决的方法基本是委托给民间资本，官方基本不介入。发达国家走过的历程证明，住房短缺阶段的住房政策应以满足人民需要为主，不应作为发展经济的手段。住房困难的解决也应以公共资金为主，政府成为担当的主体。［2］ 由于国内市场需求严重不足，制约了国民经济的发展，1992年起房地产业便被作为拉动内需，促进经济增长的手段，因而没有象发达国家那样把住房建设与法制建设连在一起，不仅没有很好地规制开发商，而且还将房地产业与地方政府的利益、官员的政绩及利益搅在了一起。正是由于这一特殊的背景使房地产业形成了与地方政府，甚至是官员之间，以及与地方经济之间斩不断、理还乱，一荣俱荣、一损俱损的关系。由此看来，我国的住房政策连消极的资本积累型都不如，在开发商与百姓利益冲突中政府价值的天平是失衡的。 我国的房地产市场法律制度缺失由来已久，直到20世纪90年代才走上发展完善的道路。改革开放之初，房地产业的发展同样是“摸着石头过河”，没有很好地借鉴他国的成功经验，房地产市场从一开始就缺少法律规范的制约，导致了20年后不规范、不发育的房地产市场：高房价与低收入的矛盾、一部分人攫取暴利快速致富与另一部分人被赶出家门生计无着的矛盾。［3］房地产税属地方税种，地方政府和财政体制靠征地与出卖土地赚钱，政府出于政绩考核观而关心地方税种，并因此关心房地产这一纳税大户，对房地产商的违法和违规行为政府是心知肚明的，只是因为共同的利益站到了一起。 (二) 效率优先、公平置后的公共政策 2004年我国城镇人均住房面积24.97M2，全国人均居住面积由改革前1978 年的3.6 M2提高到25 M2。存量住房总面积约