影响中国房地产发展的多因素分析.doc

PAGE \* MERGEFORMAT 2 计量经济学课程论文 影响中国房地产发展的多因素分析 摘要：本文主要通过对我国1986年以来房地产市场变动进行多因素分析，建立以我国历年商品房销售面积为被解释变量，以其它可量化影响因素为解释变量的多元线性回归模型。然后利用完善之后模型找出影响我国房地产发展的主要因素，并对我国房地产的一些经济现象进行数量化解析，最终提出可行性建议。 关键词：商品房销售面积 多因素分析 模型 计量经济学检验 引言部分 随着住房制度的不断改革，中国的房地产经济得到了显著的发展。特别是近几年来，中国的房地产产业可以说是超常发展，个别地方的房价甚至已经达到了一年一番。房地产的发展一方面带动了GDP的增长，另一方面却使中国老百姓住房难、买方难的问题日益突出，以致有人戏称住房已经成为新时期中国人民的三座大山之一（其他两座分别是教育和医疗）。那么这种房地产的现象要怎样解释呢，要回答这个问题，首先需要回顾一下中国房地产的发展历史： 第一阶段：房产改革试点阶段（1978年至1991年） 1978年理论界提出了住房商品化、土地产权等观点。此后从1980年开始，各地的住房制度开始试行改革，到1991年为止，国务院先后批复了24个省市的房改总体方案。这一时期的房改由于涉及范围比较窄，且改革还处于摸索阶段，所以并未从根本上动摇计划经济体制下的住房制度。 　　第二阶段：非理性炒作与调整推进阶段（1992至1995年） ??? 1992年房改全面启动，住房公积金制度全面推行。1993年“安居工程”开始启动。1992年后，房地产业急剧快速增长，月投资最高增幅曾高达146.9%。房地产市场在局部地区一度呈现混乱局面，在个别地区出现较为明显的房地产泡沫。1993年底宏观经济调控后，房地产业投资增长率普遍大幅回落。房地产市场在经历一段时间的低迷之后开始复苏。 　　第三阶段：相对稳定协调发展阶段（1995至2002年） ??? 随着住房制度改革不断深化和居民收入水平的提高，住房成为新的消费热点。1998以后，随着住房实物分配制度的取消和按揭政策的实施，房地产投资进入平稳快速发展时期，房地产业成为经济的支柱产业之一。 　　第四阶段：价格持续上扬，多项调控措施出台的新阶段(2003年以来) 2003年以来，房屋价格持续上扬，大部分城市房屋销售价格上涨明显。随之而来出台了多项针对房地产行业的调控政策。 通过以上的回顾可以看出在近二十年，中国的房地产基本上处于一个调整和发展的阶段。房产的改革一方面是经济发展的结果，另一方也打上经济改革特定时期的烙印，那么这些因素具体是怎样作用的，本文将通过对计量经济模型的分析得出。 二、 研究目的和理论综述 本文主要目的是对房地产市场的变动进行多因素分析。根据最基础的经济学理论供需理论，在市场上任何经济变量的变化都是由供给和需求来决定的，房地产市场也不例外。首先考虑需求方面，购买房产的主要是整个中国的众多家庭，而决定其购买能力则是国民收入，这是反映了购买力的变化，而在购买量上，这几十年以来，中国的城市化进程和城市规模的扩大也使更多的房子被投入市场之中；另一方面，在供给上主要考虑的则是成本问题，根据各种资料可知中国房产资金的绝大部分来自贷款，自筹资金只占很小的一部分，所以银行借贷是一个重要因素。另外，中国的房地产经济还是中国经济的一个部分，所以国家经济也是重要影响因素之一。最后总结影响房地产市场发展的因素共有以下几个方面： 1. 国家经济的变化 2. 国民收入 3. 城市化进程 4. 信贷规模 5.城市规模的扩大 6. 融资成本 通过将代表以上各种因素的变量引入模型之中，通过模型解析，本文将最终得出影响房产市场的主要因素。 数据的选择和模型的建立 被解释变量的选择。代表房产市场的变化有两个方面：房价和商品房销售面积，由于房产市场上的价格在长期内要受通货膨胀的影响，且不能代表绝对量的变化，而商品房交易面积则明显的避免了这些缺点，所以选择： Y……商品房销售面积（万平方米） 代表：房地产市场的变化 解释变量的选择。 X1……GDP增长率（％） 代表：国家经济的变化 X2……城镇人均可支配收入（元） 代表：国民收入 X3……城镇人口占全国比例（％） 代表：城市化进程 X4……贷款余额（亿元） 代表：信贷规模 X5……城镇人口总数（万） 代表：城市规模的扩大 X6……利率（％） 代表：融资成本 由于解释变量过多，分析较为复杂，而采用月度或季度数据会有较大的自相关性，本文选取了1986－2005之间较为独立的年度