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旅游地产解读及典型案例研究 投资发展中心 2011年7月1日 研究目的  本报告通过对旅游地产基本类型、特征等方面的解读，以及对典型案例 的研究，使投资发展中心对旅游地产要义及其典型投资开发模式有一个 基本的认识，从而为我司防城港江山半岛项目的投资研究，以及今后其 他旅游地产项目的拓展提供借鉴。 报告结构 一：旅游地产基本要义解读 二：深圳华侨城案例研究 三：海南博鳌水城案例研究 四：成都芙蓉古镇案例研究 五：夏威夷Kapalua社区案例研究 六：香港愉景湾案例研究 七：对防城港江山半岛项目的启发 一：旅游地产基本要义解读 一：旅游地产基本要义解读 要义解读 对旅游地产概念的认识 要义解读 什么是旅游地产：  指依托周边的自然资源、文化资源和人造资源，使用旅游度假的开发营 销模式，实现度假休闲旅游居住和商业功能而建设开发的房地产项目。 防城港江山半 岛项目的概念内 涵： 江山半岛自然 资源、汉运河文 化资源、拟开发 会议会展人造资 源， 开发度假休闲 居住功能和商业 配套功能。 要义解读 旅游度假市场的发展趋势 要义解读 国内旅游市场业正在经历历史性的转变，具体讲是从观光旅游形态向 休闲度假旅游形态转变，特点是旅游产品的升级。但现实情况表明， 国内旅游度假市场仍表现为伴生关系，而非简单升级 研究表明： 国内趋势 •一国人均GDP达到1000美 元时，就进入国内旅游的 需求增长期，此时的旅游 形态主要是观光旅游； •当人均GDP达到2000— 3000美元，旅游形态开始 向休闲旅游转化，进入出 国旅游的增长期； •当人均GDP达到3000— 5000美元，旅游形态开始 世界趋势 向度假旅游升级；达到 5000美元以上则开始进入 观光旅游→休闲旅游→度假旅游 成熟的度假经济时期。 5 要义解读 旅游地产的第一种分类：从消费者需求维度 要义解读 (1) 第一居所开发模型（如深圳华侨城）  主题：项目建设要有明确主题(如主题公园等)，围绕主题进行开发  资源：项目所在地周边环境优美，具备旅游价值  区位：距办公商业中心区不超过45分钟的行程  可达性：具有良好的交通条件，多种交通工具可选用，临近高速公路、地铁  配套设施：教育设施(幼儿园、中小学)/高标准的社区医院，遇急症、重症能在半小时范围送 达的市级大医院/购物中心，社区中心商业区/商务服务中心/通讯设施/完备的体育运动、游乐 设施/大面积开放空间如社区公园、景观绿化带等 (2) 第二居所开发模型（如丽江、三亚等项目）  良好的经济背景：人均GDP5000美元后目标客户有休闲度假的时间，追求全新体验的生活方式 和理念，消费结构向旅游倾斜/城市人均居住面积超过30平方米/汽车拥有量超过每五户一辆  项目区位：一般消费者喜欢将度假住宅设在4小时车程的范围内，最好90分钟之内。但是最短 距离应该在80公里(50英里)左右以便形成适当的环境转换带。国际性的度假区，距机场不超过 1小时车程  规模：要求具有度假的乡野情调，不能过于拥挤，一般的别墅基地的大小最少都在1000-1200 平方米之间  设施：具有先天良好的风景旅游资源，侧重点考虑健康娱乐设施的设置。还需要设置配套的商 业区、医疗点、办公室、商务中心、通讯设施等配套设施 要义解读 旅游地产的第一种分类：从消费者需求维度 要义解读 (3) 产权酒店开发模型（如悦榕庄等）  目标客户：年收入5万美元/拥有高学历，年龄30-50岁/有