综合体时代商业地产面临的挑战与机遇.docVIP

综合体时代商业地产面临的挑战与机遇??????????????? ——深圳美格行商业地产顾问机构?商业代理一部总经理任悦宁专访?编者按：在今天中国城市化进程的推进中，“谁拥有城市综合体，谁就拥有城市未来！全国住宅市场在?“限购、限贷、限价”的“三限政策”影响下，以城市综合体为代表的商业地产扩张势头异常凶猛，以至于在成都、杭州、昆明、武汉、长沙、石家庄等众多二、三线城市中，其开发势头甚至有望超越一线城市。2011，万达、万科、中海、华润、龙湖、中粮、富力等地产大鳄纷纷抢滩城市综合体的开发行列当中，其中不乏像中海、万科、恒大、等开发商转型做商业地产，往日的零售业巨头顺势而起，像红星美凯龙、麦德龙等商业公司和其他各个产业的资本也逐渐进入商业地产领域，国内房地产市场迎来了综合体时代。深圳市美格行商业地产顾问机构作为中国商业地产领域专业服务商，在商业地产策划运作方面独树一帜。特此，本刊采访了其商业代理一部总经理任悦宁先生。?编者：任总您好，综合体的开发已进入白热化，大家可能心底都会存在一个疑惑，中国市场上为什么有这么多综合体？这种新型的物业与住宅的开发有什么区别？???? 任悦宁：您好，回答这些问题前，我先告诉你一组数据，沈阳市目前规划和在建的城市综合体项目已超过40个，成都已建成及正在建设的城市综合体超过了80个。这些城市的综合体建设体量已超出自身城市经济和人口的承载能力。不难看出，以现阶段的综合体发展形势与速度势必会上演新一轮的商业地产泡沫。我一直认为商业地产的发展只有符合市场经济长期走势才是可持续的，从目前中国商业地产发展情况来看，综合体的开发受到热捧，主要体现在以下几个方面：?一、国内消费机构升级?今年数据显示国内社会消费品零售总额逾14万亿元，同比增长17%。由原来的基础型、保障型、购物型消费走向了今天娱乐型、体验型的消费，在消费力这样高速增长的背景下，超市、百货等消费形态已经远远满足不了消费者需求，购物中心成为新一代的商业消费主导载体，直接推动了城市综合体的加速诞生。?二、政策导向?一方面，目前宏观调控政策逐渐收紧，限购、限贷、限价的“三限政策”导致一些住宅开发商局面尴尬，而商业地产目前不在调控范围之内，部分开发商便看到了商业地产目前的运作契机，将开发方向由住宅主动转向商业地产。另一方面，由于城区土地稀缺，开发商必须在最小的占地面积上获取最大的价值空间，因此综合体便成为最佳产品组合模式，而这其中往往购物中心、商业街都是必须产品，是强制性要求的配套商业，许多开发商也正因如此而被动转型。?三、成功综合体带来更大利润空间?以上我们谈到的住宅市场受政策的严厉调控而导致了市场低迷，再加上各大城市对保障性住房建设的力度进一步加大，无形中压缩了住宅市场的利润空间。而在不少城市不限购的商业地产则出现了量价齐升，综合体顺理成章的成为开发商以及投资者的战略转移目标。这些开发商进入商业地产领域还有一个重要目的则是增加自持物业比例，利用自持物业达到资产沉淀，获得良性稳定的租金收益及日后资本增长。一个项目成功的运营，不光租金收益会逐年大幅度提升，还有助于提升企业抗风险能力及优质地持续开发，在面对基金收购及与政府拿地等方面都会有明显的优势，从而变相的降低了企业开发成本及提升拿地优先权，获取更大的利润。现阶段只有将物业销售与经营合理结合的开发商才有可能成为真正的行业领跑者，城市综合体正好提供了这样一个多元化的运作平台。华润、万达等开发商就是综合体价值运用最大化的典范。?编者：目前，在中国各大城市，综合体如雨后春笋般出现，而且综合体占新增物业的比重越来越大，请问市场上众多的综合体是如何分类的呢？?????任悦宁：所谓的综合体是将商业、办公、居住、酒店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等的其中三项或以上的城市功能组合在一起的多功能物业。目前，市场上综合体主要分为六类：商业核心型综合体、酒店核心型综合体、写字楼核心型综合体、住宅核心型综合体和均衡发展型综合体，还有最新的特色综合体。???? 商业核心型综合体是以商业为核心的综合体，位于城市核心商圈，如深圳华润中心、广州正佳广场等。像华润中心，万象城只是它的商业部分，却在整个项目里占位最高，绝大多数人只知道深圳万象城，却不知道它是华润中心的一部分。???? 酒店核心型综合体是指综合体以酒店功能为主导，通常是以五星级酒店带动公寓、写字楼，并配套顶级商场，像上海商城（波特曼酒店）。???? 写字楼核心型综合体是指综合体以写字楼为核心，带动其他功能，影响其定位规模与档次，以商场、公寓等为配套，典型代表就是广州中信广场和深圳信兴广场。???? 住宅核心型综合体是指综合体以住宅为开发的主体，像深圳星河国际和广州碧桂园，此类型综合体的区位条件一般不是很好，通常选址在以居住为主体的片区。??