第五章 土地价格理论及应用.pdf

第五章 土地价格理论及应用 第一节 土地价格的形成与变动 第二节 土地价格的评估 第三节 土地价格的管理 第一节土地价格的形成与变动 一、 马克思主义地租地价形成理论 1.以劳动价值论为基础； 2.土地价格的实质是地租的资本化。 3.未开垦的土地“没有价值” 。 4.土地具有特殊的使用价值, 在一定的土地关系下产 生地租，产生土地价格。 5.地租的产生,是源于人们对土地私有权的垄断。 6.土地资本的利息、折旧和地租一样都构成了土地所 有者的收入。 第一节土地价格的形成与变动 二、西方经济学地价形成理论 1.土地收益理论 土地价格是土地收益即地租的资本化,地租是指经 济地租,即土地总收益扣除总成本的余额。 土地收益是指: (1) 正常情况下的土地收益。 (2) 处于最佳利用方向的土地收益。 (3) 是指土地纯收益。 第一节土地价格的形成与变动 把预期的土地年收益系列资本化而成为一笔价值基 金 , 称为土地的资本价值或称为土地的售价。 式中 :V 为土地价格 ; α为土地纯收益 ; r 为土地还原利率。 2. 土地供求理论 土地价格的决定因素是土地的供给和需求。 第一节土地价格的形成与变动 SS 为无弹性的土地供给曲 线 ,D D 、 D D 为需求 曲 I 1 2 2 线 ,E1 、 E2 为市场均衡 点 ,P1 、 P2 为不同需求下的 土地价格。该图表明 , 在某一 时期某一土地市场 , 土地供给 不变 , 土地需求则随价格高低 而变化。假定 D D 曲线表示 1 1 一般市场条件下的土地需求, 第一节土地价格的形成与变动 它与SS相交于E 点 , 决定价格 1 P 点达到市场均衡。但当市场 l 条件发生了变化 , 如政府放宽 土地投资的贷款限制, 或减免 房地产交易税费, 从而剌激需 求, 使需求曲线由 D D 移至 I 1 D D , 并