08-2第八章_房地产价格与估价.pdf

第五章房地产价格与估价 第二部分比较法 2008年春季 基本要求 了解比较法的基本含义； 使用比较法进行简单的分析； 比较法的含义 含义：  将估价对象与估价时点的近期有过交易的类 似房地产进行比较，对这些类似房地产的成 交价格进行适当的修正，以此估算估价对象 的客观合理价格或价值的方法 估价对象房地产与估价时点近期有交易 的类似房地产—— 比较——对类似房地 产价格进行修正——估算房地产价格 理论依据：房地产价格形成的替代原理 比较法适用对象和条件 适用对象：本身具有交易性质的房 地产，不适用很少发生交易或者交 易数量比较少的房地产 适用条件：同一供求范围内存在较 多的类似房地产的交易 修正的内容：交易情况、交易日 期、房地产状况（区位、权益、实 物） 比较法评估房地产项目步骤 第一步、搜集交易实例 1、搜集交易实例的途径 查阅政府有关部门的房地产交易等资料。 查阅报刊上有关房地产出售、出租的广告、 信息等资料。 参加房地产交易会，了解房地产价格行情， 搜集齐类信息，索取有关资料。 向交易当事人、四邻、经纪人、房地产臀记 代理人、金融机构、司法机关等调查了解有关 房地产交易情况。 装成房地产购买者，与房地产出售者，如开 发商、代理商等洽谈，取得真实的价格资料。 同行之间相互提供 2、搜集交易实例时，需要搜集 的内容： （1）交易双方的基本情况和交易目的 （2 ）交易实例房地产的状况：地段、环 境 （3 ）成交日期 （4 ）成交价格 （5 ）付款方式 （6 ）交易情况：税费的负担方式以及其 他的特殊交易情况 第二步、选取可比实例 选取可比实例的要求与数量 1、选取可比实例的要求：  （1）与估价对象的类似的房地产，类似表 现为：区位、权益、实物 （2 ）交易的类型与估价的目的吻合 （3 ）成交日期与估价时点接近 （4 ）成交价格为正常价格或可修正为正常 价格 2、选取的数量：  一般要求3个以上（含3个），10个以下 （包含10个） 第三步、建立价格可比基础 建立价格可比基础的含义 对可比实例的成交价格进行换算处 理，统一到需要求取的估价对象的 价格单位上； 建立价格可比基础包括五个方面 1\2 （1）统一的付款方式（付款的期限）  包括分期付款和一次付款等不同的付款方式  统一方法：采用货币时间价值的方法，将其换算到 同一时间点进行比较  举例：一次付款20万元，10年中每年分期付款2万 元的区别？ （2）统一采用单价（根据估价对象的不同， 单位面积的选取可以不一致）  不采用总价进行比较  比如2000元/平方米建筑面积，或者2500元/平方 米使用面积 建立价格可比基础包括五个方面5 －2、3 （3）统一币种 （可比实例成交价格对应 日期的市场汇价）和货币单位（元）  统一的货币单位表示方法  比如：  1000美元/平方米＝8270元人民币/平方米 （4 ）统一面积内涵 （建筑面积、使用面 积、套内面积）  价格的表示单位是建筑面积还是其他的面积 单位  比如，某商品房的建筑面积为100平方米，每平方米建筑面积 的单价为1万元，该商品房的使用面积为70平方米，则其用 使用面积表示的单价为：100万元÷70平方米＝14286元/平 方米 建立价格可比基础包括五个方面5 －5 （5 ）统一面积单位  表示商品房单价的面积单位应该一致