2014年新都房地产市场(1-3季度).docVIP

PAGE A.A新都区房地产市场 A.A.1新都区房地产发展状况分析 1、新都区房地产市场总体运行情况 2014年1-6月新都区房地产开发投资109.9亿元，完成销售119.16亿元。其中土地市场招拍挂成交总价款为6.87亿元；总体上看受房地产政策影响，市场相对平淡。 2、新都区土地市场发展状况分析 （1）近三年新都区土地市场发展状况 土地成交面积 2011年至2014年6月，新都区土地成交面积经历了先增后降的过程，2011年成交面积最低，2012、2013年到达峰顶，2014年上半年成交面积为1472亩，较去年同期大幅减少，成交量仅为同期的62%。预计全年成交量也少于前两年。 数据来源：新都区国土资源局 土地成交金额 从土地成交金额来看，2011年至2013年新都区的年土地成交金额呈持续上升趋势，2014年情况则全完相反。2014年上半年成交金额仅为72137万元，较去年同期大幅减少，成交金额仅为同期的25%。除了目前土地市场情况不乐观的现状以外，也与2014年上半年成交地块多属于工业用地有关。 数据来源：新都区国土资源局 土地成交价格 从土地成交价格来看，2011年至2014年上半年，新都区的土地成交均价呈起伏状，最高均价在2011年，每亩单价达到137万元；而2014年上半年土地成交均价仅为70万元每亩，这主要与当年推出交易的工业挂牌用地面积较大，成交价格较低有关。 数据来源：新都区国土资源局 （2）2014年上半年新都区土地市场发展状况 土地招拍挂情况 2014年上半年新都区招拍挂土地共14宗，成交总价为68747万元。其中13宗土地挂牌，成交面积共1045亩，成交金额为63489万元；仅1宗土地拍卖，成交面积为22亩，成交金额为5259万元。由于历年来土地市场中一般拍卖价格会高于挂牌地价，这也是拉低土地成交均价的原因之一。 成交土地分类情况 2014年上半年新都区成交土地中工业用地共10宗，成交面积927亩，总价20262万元，占总成交量87%的工业用地，完成的成交金额占总成交价的29%；商住用地140亩，总价48486万元，占总成交量13%的商住用地，完成的成交金额占总成交价的71%；这也是造成2014年上半年土地收入低于往年的主要原因。 成交土地分布情况 由于2014年成交量和交易情况有一定的特殊性，我们对本子项分析时放大采用了2013-2014年上半年的经济指标进行分析。 从成交土地的分布情况来看，工业仓储用地以工业园区和物流园区为主，商住用地以斑竹园镇、大丰镇、新都镇居多，龙桥和新繁镇近年来土地成交面积也较大。 成交土地 所在区域 成交面积（亩） 新都镇（含三河） 539 大丰镇 601 新繁镇 94 斑竹园镇 577 龙桥镇 305 数据来源：新都区国土资源局 从区域成交总金额来看，大丰镇的成交额远高于其它区域，达到235128万元；新都镇次之，达118365万元，斑竹园片区由于近年来房地产开发量和规模效应的提升，成为市场新热点，同时近年来新繁镇、龙桥镇的土地交易额也稳定上涨。下图为新都区几个主要成交面积较大的片区情况： 单位：万元 数据来源：新都区国土资源局 从成交单价来看，大丰镇的成交均价远高于其它区域，达到391万元每亩，同成都市主城区土地成交均价相对接近，而新繁镇土地成交均价以223万元每亩超过新都镇，成为高地价区域； （3）新都区在成都市土地市场的状况分析及前景预测 2014年上半年成都市土地供应量缩减，土地市场表现较为平淡。根据《成都市新都区2014年度国有建设用地供应计划表》内容及要求，预计下半年推地的频率有所加快，商住用地所占比率加大，地价有一定结构性上涨。 从片区上看, 下半年除热点区域，新都区的军屯镇、泰兴镇有一定量的土地入市，但不论从面积还是总价看，仍以大丰、斑竹园及新都镇（含三河）片区是新都区土地市场的重点区域。 据不完全统计2014年上半年，新都区商住用地的楼面地价在1800元/平方米左右，较之其备案商品房均价5829元/平方米，土地价格尚在合理范围之内。由于房地产市场观望情绪较重，加之宏观政策仍未松动，下半年土地市场状况相对平淡。2014年下半年——2015年预计在金融环境和购房政策无大变动的情况下，土地价格市场将继续表现为价格小幅调整，出现大幅波动的可能性不大。土地供应方面虽然有所增长，成交方面却有明显下滑趋势。 3、新都区房产市场发展状况分析 （1）商品房总体供销情况 ①商品房供应情况 从商品供应情况来看，2014年上半年，商品房供应面积达215万平方米，2013年全年面积为455.22万平方米，较2012年上涨了11.3％。从2011年至今，新都区几年来商品房供年应量均在400万方以上，供应量相对平稳。 数据来源：新都区房地产管理局 ②商品房销