烟台龙口2012房地产市场调研报告.docVIP

PAGE 第三部分 龙口房地产市场调研 第十三章 龙口房地产市场简报 13.1 龙口概况 龙口市位于山东半岛西北部，渤海湾南岸，总面积893平方公里，海岸线长68.4公里。全市辖13个镇街和1个省级经济开发区、1个省级高新技术产业园区，611个村（居），总人口63.4万人。 【地理位置】 龙口市位于胶东半岛西北部。东经120°13′～120°44′，北纬37°27′～37°47′。东与蓬莱市毗邻，南与栖霞市、招远市接壤，西、北濒渤海，隔海与天津、大连相望。东西最大横距46.08公里，南北最大纵距37.43公里，海岸线长68.38公里，全市总面积893.84平方公里。 【海域概貌】? 龙口市北部、西部滨临渤海，海岸线东起海沿李家与蓬莱后营之间的海边路口，西至龙口与招远之间的界河口，呈绕行之势。龙口湾由屺坶岛及连岛沙坝与龙口市西海岸围成，呈半月形，湾口向西南开敞，北起屺坶岛西端，南至界河口，口宽13.4公里，海湾水域面积为77.9平方公里，岸线长24.5公里。龙口市近海潮汐性质属不规则半日混合潮，潮汐形态数F=0.92。海区1～2月份水温较低，月均水温0.1～0.4℃，极端最低水温-3.2℃；7～8月水温最高，月均水温26.5～27.1℃，极端最高温31.3℃。每年近岸有流冰出现，多数年份1～2月间岸边结冰。 13.2 龙口房地产市场概述 龙口房地产市场的主力就是休闲地产，占据整个龙口房地产住宅市场交易额的80%以上，并集中于南山度假村和东海黄金海岸两个板块，都是以南山地产为主导进行规模开发的。另外龙口还有黄城和开发区两个板块，主要以龙口市民为购房主力，而休闲地产则大部分是外 地人购买。 13.3 龙口房地产市场板块划分 13.3.1 南山东海板块： 南山东海板块是整个龙口地区房地产供应量最大的区域，约为25130亩。目前开发过半，整个板块约有30%-35%是有南山地产集团直接开发，其余65-70%是以合作和转让的模式进行开发。代表项目有碧海尚城、海润豪景、怡海嘉苑、金域蓝湾、领海世界岛、海立方、滨海假日、高尔夫观邸。 13.3.2 南山养生谷板块： 南山养生谷是南山地产在龙口城南集中开发区域，其占地约8440亩。目前已经大规模开发中，部分项目已经到了交房和封顶状态。主要代表项目有城市花园东区、佛光山水、丽景花园等。另有西海岸项目影响力较大，虽然不在养生谷，但也不属于其他板块，位于龙口的西南部。 黄城城区+龙口开发区： 从整个龙口的城区功能来看，黄城作为龙口的政治经济文化中心区，拥有着相对完善的市政配套和交通体系，其商品房开发体量不大，基本在4000元每平米，近期无大体量项目开盘上市，多为余房在售。该部分产品主要用于龙口县城刚性需求购房。 龙口经济开发区位于龙口港东侧，是龙口的老城区也是工业区，交通道路状况明显弱于黄城，振兴路中北段是其商业核心区域，拥有大量品牌专卖店。开发区整体环境较差，粉尘也较大，房价也明显低于黄城，供应能力较弱，多为单位自建宿舍。 13.4 龙口主要在售楼盘详情 案 名 碧海尚城 项目位置 东海黄金海岸观光大道观音阁西 电 话 0535-8609388 /366 开发商 烟台海基置业 售楼处 港栾码头西1000米黄金海岸售楼中心 公开日期 2010-3-6开盘 企划销售 烟台南山置业 规划面积 30—92㎡ 工程进度 结构体6层 建筑设计 深圳大唐世纪 主力面积 60—80㎡ 交房时间 2011年12月 物业管理 南山物业 得房率 78—85% 物管费 多层0．6、小高层1．1元/㎡·天 规划类型 住宅，商铺 单价范围 2800—3500元/㎡ 调查日期 2011-3-12 基地面积 172589㎡ 平均单价 3100元/㎡ 调查人员 吕艳秋、王文竹 总建面积 265990㎡ 优 惠 一次性付款优惠50元/平米 规划户数 3072户 主力总价 18.6—24.8万元 建筑楼层 6、11层 销售率 75% 主力户型 2室 会 所 有 几梯几户 1梯2户、1梯4户 按揭首付 30% 容积率 1．54 车位数 停车位2000个车库150个 备注 总建筑面积265990.18㎡，其中住宅面积236318.96平米，商业面积24206.75平米。 建筑密度为23%。 住宅共75栋，其中多层62栋，小高层13栋。住宅、商铺层高3米，车库层高2.75米。 碧海尚城是西区商业中心的中心。小区西侧北侧沿街均为西班牙风情商业街，小区北侧御海湾小区内部有一条步行商业街，与周边小区的商业配套共同形成浓厚的休闲商业氛围。 独立街铺面积140-300平米，2-3层，均价5680元/平米。 多层共6+1层，顶楼送阁楼：1楼带小