第6讲_房地产价格.pdf

第六章第六章 房地产价格房地产价格 制作人 丁刚 张奎 学习目标  了解房地产价格的涵义  掌握房地产价格的分类  掌握房地产价格的构成  了解影响房地产价格的因素了解影响房地产价格的因素 本章纲要  第一节第一节 房地产价格理论基础房地产价格理论基础  第二节第二节 土地价格土地价格  第三节第三节 房地产价格构成房地产价格构成  第四节第四节 房地产租赁价格房地产租赁价格 第一节 房地产价格基础理论 一、房地产价格的涵义 房地产价格是房屋价格和土地价格的统一， 是房地产商品价值和地租资本的综合价值的货币是房地产商品价值和地租资本的综合价值的货币 表现表现。。 房地产价格形成的三条件  房地产的效用  供给的相对稀缺性  房地产的有效需求房地产的有效需求 二、房地产价格的特性 （一）代价的价格和收益的代价 （二）实质是房地产权益的价格 （（三三））形成时间长形成时间长 （（四四））价格的个别形成价格的个别形成 三、房地产价格的分类 （（一一））评估价格评估价格、、理论价格理论价格、、市场价格市场价格 （二）土地价格、建筑物价格、房地产价格 （三）单位价格、楼面价格、总价格 （（四四））所有权价格所有权价格、、使用权价格使用权价格、、其他权利价格其他权利价格 （五）买卖价格、租赁价格、抵押价格、课税价格、征用价格 （（六六））拍卖价格拍卖价格、、招标价格招标价格、、协议价格协议价格 四、房地产价格的影响因素 内部因素 （（一一））房产本身基本条件对房产价格的影响房产本身基本条件对房产价格的影响 1、建筑结构、装修、设备 2、施工质量 3、、用途用途 44、、房屋设备配套情况房屋设备配套情况 5、房屋楼层和朝向 BACK （二）地产本身基本条件对土地价格的影响 11、、区位区位 2、地形、地势 3、地质条件 44、、土地使用功能土地使用功能 BACK 房地产价格的外部影响因素 （一）社会因素 11、、社会稳定状态社会稳定状态 2、人口因素 3、城市化 44、、教育及社会福利状态教育及社会福利状态 BACK 房地产价格的外部影响因素 （二）经济因素 11、、国民经济水平和发展趋势国民经济水平和发展趋势 2、物价、工资与就业水平 3、财政与金融状况 BACK 房地产价格的外部影响因素 （三）行政法规对房地产价格的影响 11、、土地制度和住房制度土地制度和住房制度 2、房地产价格政策 3、税收政策 44、、城市规划城市规划 BACK 房地产价格的外部影响因素 （四）环境因素 （五）环境因素 （（六六））国际因素国际因素 BACK 五、房地产升值 房地产升值的含义：实质是土地的升值 房地产升值的原因和前提：主要原因是土地 具有升值的潜力具有升值的潜力，，以以一个国家或地区社会经个国家或地区社会经 济正常发展为前提。 房地产升值的作用：额外收益、土地的充分 利用利用、、经济的信号经济的信号 房地产的过度投机