策源2010年宜昌上上城项目新政影响解读.pdf

2010政策投放历程与细分 政策力度对比：2007 VS 2010 新政影响解读 新政出台背景分析 新政影响及市场反应 2010年1月——政策初见端倪： 一方面支持住房的自住和改善需求；一方面抑制投资性购房。 2010年2月——政策扑朔迷离 2010年3月——暴风雨的前夕： 措词严厉，态度明确，央企退市，凸显决心 2010年4月——风雨交加： 政府将“遏制”房地产过热，回归“理性”的决心表露无疑。 10年4.15新政 VS. 07年9.27新政——力度更大 主要表现在： 贷款购买第二套住房的家庭，首付由原来的40％提高至50％，对于贷款购买第三套及以上住 房的家庭，首付由原来的40％提高至50％以上，部分地方甚至停止第三套房贷款。 新政出台背景 ①房价持续快速上涨，一线城市疯狂上涨 ②国家前段时间对房地产市场调控有如“隔靴搔痒” ③市场上投资、投机行为盛行，房地产已成为资金 “黑洞” 促使本轮房价快速增长的四大成因 成因1：政府两面性 •北京：今年3月份，通州新城规划上 •2010年1月10日，国务院办公厅就进 报后，楼价与去年同期相比最高涨幅 一步加强和改善房地产市场调控，稳 达330％； 定市场预期，促进房地产市场平稳健 •深圳：4月2日，《深圳城市更新办 康发展提出了十一条工作措施，即“ 法》出台后，部分片区的楼价也几近 国十一条”； 翻倍； 两面性 •银监会于1月18日和2月25日分别上 •海南：国际旅游岛获批后，多个地 调存款准备金率0.5个百分点； 方房价应声跳涨，甚至一日一价； •3月10日晚，国土资源部在其官方网 •…… 站上发布了《关于加强房地产用地供 调控房价 应和监管有关问题的通知》，再次从 • 土地方面来调控 成因2：流动性过剩热钱涌入楼市 2009年，中国创下9.59万亿的天量信贷，远超全 近一年来新增人民币贷款走势 年5万亿计划，流动性指标高达19.7%。楼市的强 劲反弹从某种意义上说是一种货币现象； 2010年，全年信贷规模预计为7.5万亿； 由于流动性的增长远超GDP增长，所以资产价格 将成为流动性的出口；另外，人民币的被升值亦 将吸引更多国际热钱进入中国楼市。 2010年楼市仍有坚挺的货币支撑，除非经济二次 探底或政策力度加大，楼市量价仍将高位运行； 流动性指标：M2（广义货币）减GDP增速，再减去CPI，合理差值大约是4%左右。2000年到2008年，这个差位于-1%到8.5% 之间，平均略高于4%，接近4.4%。 成因3：市场供给不足 由于08年市场低迷，导致开工量降低，导致09年供应量不足。截止2010年3月底，全国主要重点城市（10个）商 品房可售量按09年月平均销售来算的话仅供销售6个月，其中重庆、佛山、杭州的可售周期少于6个月。 成因4： CPI走高通胀变事实 2010年第1季度GDP为80577亿元， 近一年全国CPI、PPI月度走势 同比增长