松江新城土地开发成本及出让价格测算方案.pdf

松江新城土地开发成本及出让价格测算方案 投资控制部编制 目 录 1.我国的土地制度 第 1 页 共 30 页 2.城市土地价格形成过程及形成机制 3.房地产估价原理介绍 4.我单位的土地开发成本分析 5.地块价格估价方法 6.课题：成本法进行地价测算 7.委托专业的评估机构进行地块估价 第 2 页 共 30 页 1.我国的土地制度 我国是一个人口多，人均耕地少，土地资源严重不足的国家。“十 分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地”，是我国的基本国策，土地 的基本国情决定了我国必须实行世界上最严格的土地管理制度。 我国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体 所有制。全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使， 任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。目前 我国土地使用制度是在坚持社会主义公有制的前提下，实行土地所有 权与使用权的两权分离，土地使用权可以依法转让；国家为公共利益 的需要，可以依法对集体所有的土地实行征用。征用下列土地的，由 国务院批准：基本农田、基本农田以外的耕地超过三十五公顷的、其 他土地超过七十公顷的。征用上述规定以外的土地的，由省、自治区、 直辖市人民政府批准，并报国务院备案。征用农用地的，应当先行办 理农用地转用审批。征用土地的，按照被征用土地的原用途给予补偿。 征用耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和 青苗的补偿费。征用耕地的土地补偿费，为该耕地被征用前三年平均 年产值的六至十倍。征用耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人 口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征用的耕地数量除以征地 前被征用单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业 人口的安置补助费标准，为该耕地被征用前三年平均年产值的四至六 倍。但是，每公顷被征用耕地的安置补助费，最高不得超过被征用前 第 3 页 共 30 页 三年平均年产值的十五倍。征用其他土地的土地补偿费和安置补助费 标准，由省、自治区、直辖市参照征用耕地的土地补偿费和安置补助 费的标准规定。被征用土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自 治区、直辖市规定。征用城市郊区的菜地，用地单位应当按照国家有 关规定缴纳新菜地开发建设基金。 国家实行土地用途管制制度，国家编制土地利用总体规划，规定 土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地；严格限制农用 地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。农用地 是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用 地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城 乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、 军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。 为了合理利用土地，避免浪费，除进一步加强土地使用管理，改 土地无偿使用为有偿使用外，还要充分体现土地的使用价值（价格）， 使用地单位和个人从经济上自我约束。这样土地所有权在经济上才能 得以实现。我国所建立的社会主义市场经济，就是要充分利用市场大 量发展商品，当然也包括土地商品。土地是各种生产经营所不可缺少 的生产资料，在社会主义初级阶段，也只有把土地作为商品对待，有 偿使用，才能更好地激励人们珍惜土地，充分提高土地的利用效率。 第 4 页 共 30 页 2.城市土地价格形成过程及形成机制 2.1 我国城市土地价格形成过程 我国城市土地价格是伴随着经济体制改革逐步形成的，其形成过 程大致可分为三个阶段： 第一阶段是从1949至1954年，城市土地价格逐渐消失。新中国 成立后，国家没收国民党政府、大地主．官僚买办资本和外国资本家 的土地，并将其分配给国营企业、政府部门、公共团体、工人等土地 使用者。1954 年以前，这些土地使用者是要向国家交纳地租或使用 费的，所以这一时期，城市土地价格是存在的。1954年2月 24日，