星彦：中央研发中心城市住宅——深圳住宅市场报告.pdf

【【城市住宅城市住宅】】 【【城市住宅城市住宅】】 深圳 住宅市场住宅市场报告报告 住宅市场住宅市场报告报告 年上半年年上半年 年上半年年上半年 1 报告摘要报告摘要 报告摘要报告摘要 资本流向单一化影响需求结构暗变资本流向单一化影响需求结构暗变，上半年房价先抑后扬，上半年房价先抑后扬 资本流向单一化影响需求结构暗变资本流向单一化影响需求结构暗变，，上半年房价先抑后扬上半年房价先抑后扬 一季度需求则以首次置业为主，比例达 7 成，由此整体价格 较 2008 年同期有较大的回落，幅度为 24.2%。二季度，整体经济 形势有所企稳，流动性十分宽松，通胀预期在民间形成并渐趋激 烈。而在实体经济未有明显复苏的背景下，从实业退出的资金流 向单一，出于保值抗通胀的目的，大量流入楼市，导致需求结构 发生明显变化，投资及改善型需求增多，楼市价格亦明显异动， 呈跃涨态势，4-6 月份环比分别上涨 11%、3%和 19%。 投资性需求加大投资性需求加大，市场供需缺口明显，市场供需缺口明显 投资性需求加大投资性需求加大，，市场供需缺口明显市场供需缺口明显 2009 年上半年住宅新增供应面积 189.67 万平方米，同比减少 26%，一手住宅成交面积 379.79 万平方米，逼近 2008 年年度成交 量，上半年新增供求比为 0.50 ：1，阶段性供不应求表象明显。单 从成交总量与新增供应量的差值可以看出，住宅存量面积销售达 190 万平方米，与新增供应面积量持平。 下半年下半年住宅住宅市场特区内市场特区内、外平分秋色、外平分秋色，总，总供应量近供应量近 550550 万平方米万平方米 下半年下半年住宅住宅市场特区内市场特区内、、外平分秋色外平分秋色，，总总供应量近供应量近 550550 万平方米万平方米 2009 年上半年全市住宅存量为 202.87 万平方米。下半年新旧 盘分斥入市，预计住宅供应数量 64 个，其中加推项目占有相当比 重，预计全市住宅建筑面积供应量 346 万平方米，同比去年下降 一成，住宅潜推量与现存量之和达 548.88 万平方米，而下半年特 区内、特区外的供应量非常接近，一改往年供应格局。 热点片区仍主推普通产品热点片区仍主推普通产品，次刚性需求有望加速，次刚性需求有望加速 热点片区仍主推普通产品热点片区仍主推普通产品，，次刚性需求有望加速次刚性需求有望加速 2009 年下半年豪宅项目比重增加，但以宝安中心区、西乡、 龙华、布吉、坂田为代表的热点片区供应的普通住宅项目同样大 量释放，这些片区待释放的产品结构仍具备较大刺激空间，由于 刚性需求市场相对稳定，这些客户易传播，购房目的单纯，产生 的交易机率明显高于其它类产品，有利于市场维持平稳局面。 高端产品拓展高端产品拓展，住宅成交价将以结构性上调，住宅成交价将以结构性上调 高端产品拓展高端产品拓展，，住宅成交价将以结构性上调住宅成交价将以结构性上调 2009 年下半年，宽松政策所带来的流动性过剩趋势，投资结 构变化有利于高端产品市场发挥。随着 “90-70”政策以及别墅类 住宅禁止开发的政策，未来高端产品供应将逐渐减少。 下半年天琴湾、纯水岸七期、鸿威海怡湾畔、三湘海尚等高 端产品的进入，住宅成交价结构性上调特征会比较明显。 2 目录目录 目录目录 第一部分第一部分 2009 2009 年年上半年住宅市场总结上半年住宅市场总结 44 第一部分第一部分 2009 2009 年年上半年住宅市场总结上半年住宅市场总结44 一、一、供需动向供需动向 44 一一、、供需动向供需动向44 1、三大需求轮动释放，上半年需求总量