中国房地产价格的宏观分析框架与走势预测.pdf

Oct. 21, 2010 Working Paper No. 2010W18 张明 zhangyuxuan@ 中国房地产价格的宏观分析框架与走势预测 摘要：本文首先总结出关于中国房价波动的两个特征事实，即 2004 年之后房价波动 性显著放大，且经历了两个半周期；中国地价增速持续高于房价，房价增速持续高于 租金。然后建立了一个分析房价波动的宏观分析框架，发现房地产行业融资增速、通 胀预期与供求缺口这三个滞后指标（特别是前两个指标），能够很好地解释中国房价 增速的波动。利用这个宏观框架分析短期内房价走势，我们认为，2010 年第 4 季度至 2011 年上半年，房价同比增速将逐渐下降，到 2011 年上半年进入负增长区间；但从 2011 年下半年起，房价增速可能触底反弹。 关键词：房地产价格 流动性 通胀预期 供求缺口 预测  本文的写作受到上海金融与法律研究院的资助，在此深表感谢。感谢郑联盛博士与孙杰研究员的 评论。当然文责自负。 一、引言  1990 年代后半期，国有企业改革与银行业清理不良资产使得国内投资增速增长乏 力，而东南亚金融危机的爆发则使得中国出口增长面临挑战，内外交困的中国经济迫 切需要寻找新的增长点。1998 年 7 月 3 日，国务院颁发了《关于进一步深化城镇住房 制度改革、加快住房建设的通知》（23 号文件），正式启动了以“取消福利分房，实现 居民住宅货币化、私有化”为核心的住房制度改革。 历史证明，1998 年住房制度改革与 2001 年中国加入 WTO ，为此后 10 年中国经 济的高速增长奠定了基础。如图 1 所示，1998 年至 2009 年，中国房地产投资额由3610 亿元上升至 3.62 万亿元，增长了 9 倍；房地产投资与 GDP 的比率由4%上升至 11%， 这意味着房地产投资增速约为 GDP 增速的 3 倍。房地产行业已经发展为推动中国经 济增长的支柱性产业之一。中国城市人均住宅建筑面积由 1998 年的 18.7 平方米上升 i 至 2006 年的 27.1 平方米，增长了 45% 。 住房制度改革在提高城镇居民居住水平方 面成绩斐然。 图 1 中国房地产投资的相对与绝对规模 资料来源：CEIC 。 2 然而，2003 年出台的《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（18 号 文件），标志着中国住房制度改革与 1998 年房改初衷的重大偏离。商品房替代经济适 用房成为“住房供应主体”，而经济适用房沦为“具有保障性质的政策性商品住房”。 一旦商品房成为解决中国城镇居民住房的主要形式，房价就从此步入了快速上升的通 道（赵晓，2010 ）。如图2 所示，中国商品房价格从 2004 年起开始快速上涨。从 1998 年至 2003 年 6 年间，全国商品房成交均价仅由每平方米 1976 元上升至 2379 元，增 幅为 20% ；从 2004 年至 2009 年间，全国商品房成交均价则由每平方米 2379 元上升 至 4695 元，增幅为 97% 。 图2 全国商品房成交均价的变动趋势（单位：元人民币/平方米） 资料来源：CEIC 。 从 2004 年起，中国国内就开始出现房价是否存在泡沫的争论（Anderson ，2005 ）。 从 2005 年起，中国政府开始启动旨在遏制房价过快