某房地产项目可行性研究报告.docx

某房地产开发项目可行性研究报告案例 第一部分 项目总论 一、项目可行性研究报告编制背景（略） 二、项目地块概况（略） 三、地块规划指标 地块规划指标及要求如下： 土地出让面积约为152,412.882㎡，约合228.612亩，其中北侧用地面积47125.873㎡（合70.681亩），规划用途为住宅、商业、公共设施、体育合文化设施用地，南侧用地面积105287.009㎡（合157.931亩），规划用途为住宅用地。宗地北侧用地容积率不超过4.0（拟定住宅2.5，商业公建1.5），南侧用地容积率不超过3.5。绿地率不小于30％，建筑密度不大于35％。 通过经济测算，预计该地块合理成交价为66,758.00万元（其中土地出让金64,200.00万元、契税2,528.00万元），即楼地价1,198.71元/㎡；拟定B公司取得该土地最高价为70,096.00万元（其中土地出让金67,400.00万元、契税2,696.00万元），即楼面地价为1,258.46元/㎡。 第二部分 项目宏观投资环境和市场研究 一、项目所在城市的宏观投资背景 （一）城市基本背景（略） （二）城市宏观经济概况（略） 二、A市房地产市场概况 （一）A市房地产市场状况（略） （二）市场特征分析 1．产品特征分析 （1）住宅平均面积减小趋势明显 就目前A市近年来新入住、在建在售楼盘看来，大户型面积产品居多，120㎡以上的户型占市场供给主体，但随着全市整体的住宅平均价格上涨较快，而消费群体的整体购买力增长速度相对房价增长要缓慢得许多，而市民基于控制购房总价的实际需求，对功能齐全的经济型户型较为认可，此类产品也是目前市场需求量最大的。 因而为了更能适应A市的消费群体的需求，住宅户型面积供给减小趋势明显，其中90—100㎡两居、100—110㎡小三居等经济型户型以及120—140㎡大三居户型的需求范围也扩大到中高档产品中。 （2）小高层、高层建筑将成为住宅建筑形式的主体 虽然从市场调研来看，A市居民较为认同多层住宅，但从众多的调研人群也意识到随着城市现代化建设的发展，以及土地资源的稀缺和价格的不断上涨，小高层和高层建筑逐渐成为建筑形式的主体。 （3）混合居住模式将成为主流 以拥有的财富总量划分人群的观念将被淡化，共同的价值取向将成为界定居住群体的新标准。从而使单一项目的产品线更长，产品适应范围更广泛。 （4）建筑风格愈趋于现代、简明和适用 通过市场调研了解到近年来A市商品房产品品位相对以前提升较高，现代、简明和适用型为商品房市场发展的趋势，以顺驰蓝郡、国际城、珠峰国际、天山水榭花都等为代表的楼盘在A市市场反应强烈。 2．竞争特征分析 （1）房款总额成为最敏感因素，住宅消费更趋理性 由于近年来A市房价快速增长，而期间房价增幅远高于同期人均可支配收入增幅，房价逐渐成为影响购房消费的关键因素。同时受到支付能力限制，房款总额的控制成为一般购房者最为敏感的问题，45万元以内的商品房势必成为市场消费的主体。 此外，随着房地产开发进入品牌时代，消费者对于发展商的信誉、业绩以及行业口碑更为关注，产品竞争细化到项目品牌、售后服务、综合性价比等层面，购房者消费行为更加理性。 （2）品质和品牌竞争成为片区市场竞争的要点之一 通过对一些在售楼盘调研发现，同一片区内产品“同质化”程度较高，就目前A市商品房较高的价格水平上，购房者对片区内的价格差异敏感程度显得相对较低，片区内的产品品质、品牌和开发商实力的竞争成为片区竞争要点，一方面，外地知名地产商加快进军A市的步伐，并树立在当地的信誉及品牌效应； 另一方面，本地开发商也开始越来越重视自身品牌的建设，并尝试着向其他城市扩张。 （三）、项目周边市场状况 随着A市近年来城市不断发展，一环线以内的绝对中心城区改造基本完成，目前一环线和二环线区域为城市重点建设区域，其中桥东区北部（一环线与二环线之间）区域及周边是市市房地产热点区域。***地块临近中心城区，地理位置、交通、配套等方面优势明显，随着冀兴花园、博雅庄园、宏业花园、燕都花园等小区的建成入住，业已形成A市北侧中心居住集中区，也成为A市市民的高度关注和认同区域。目前该区域在售或拟售楼产品相对不多，各楼盘销售状况较好（花香维也纳进入2期销售，御景江山进入尾盘销售，博雅庄园销罄）。由于本项目紧邻在售的花香维也纳、御景江山和博雅庄园，具有较强的同区位性和可比性。通过对周边项目的调研，综合分析得出如下几点： 1．该区域为中高档商品房相对集中区。目前区域内在建的项目（花香维也纳、博雅庄园2期）和近年来已开发入住的冀兴花园、御景江山、博雅庄园1期等在产品品质（包括产品建筑结构、外立面效果、项目景观规划和小区内配套等方面）均具有相对较高的开发水平和产品品质。 2．参考区域内在售楼盘（花香维也纳）的产品品质和价格水平，