JDP1161地块投资分析2.doc

江西中新置业有限公司/土地竞拍分析报告 宗地JDP1161号 PAGE 4 土地竞拍分析报告 宗地编号：JDP1161号 宗地位置：高新区灰场路以东、城东一路以北 策划招商部 二〇一一年十月十五日 JDP1161号地块竞拍分析报告 一、土地属性调查 （一）出让条件说明 出让标的名称：JDP1161号地块 出让时间：2011年11月04日10时 土地位置：高新区灰场路以东、城东一路以北 使用年限：商业40年、住宅70年 起拍价：328万元/亩，拍卖起始总价26550.78万元 竞买保证金：14000万元； 保证金支付截止日：2011年11月02日16:30前 拍卖方式：保留底价增加拍卖方式。 其他限制条件：1、商业建筑面积占总建筑面积比例按不低于35%控制；2、套型建筑面积90平方米以下住宅占开发住宅总建筑面积比例按不小于70％控制。 （二）项目区位与周边道路 城市：南昌市 行政区：高新区 板块：高新版块 板块特征描述： 高新区位于南昌市东部，作为江西唯一的国家级开发区，是南昌产业经济的重要引擎.南昌高新区是江西省唯一的国家级高新区。其创建于1991年3月，辖区面积231平方公里，已开发面积32平方公里。距南昌火车站3公里，距赣江水运港口10公里，距昌北国际机场25公里。南昌高新区在56个国家级高新区中综合排名第28名。目前园区内共引进企业1800家，其中包括微软、日立、梅里亚、贝塔斯曼等6家世界500强企业，外资企业200余家，员工约20万人，其中外籍人士约3000多人。2010年高新区工业产值首次突破1000亿元，占到全市的50％。 高新区将以艾溪湖和瑶湖为核心，打造成集高新产业、居住、商业、休闲、娱乐、文化为一体的现代化新城.南昌高新区已形成了电子信息及应用软件、精密机械制造及光机电一体化、生物医药、新材料四大特色支柱产业 。太阳能光伏、半导体照明、服务外包等低碳产业作为战略性新兴产业重点打造。高新区产业逐步走向“绿色”转型的道路，已迅速拉开以艾溪湖为中心的高科技产业区和以瑶湖为中心的瑶湖生态科技城建设框架。其中瑶湖组团位于京东大道以东，规划控制面积185平方公里，人口规模约80万到100万。将规划光伏产业园、航空城、航空高技术长夜基地、 LED产业基地、麻丘综合片区等。 项目四至： 高新区灰场路以东、城东一路以北 联发广场唐宁街 联发广场 唐宁街 高新区 高新区 （三）项目主要规划技术指标 占地面积：53965 m2 （合80.9475亩） 土地用途：居住用地 容积率：3.0≤容积率≤3.2 绿地率：≥30% 建筑密度：≤28% 基底面积：15110 m2 计容面积为：172688 m2 住宅：112247 m2 商业：60441m2 不计容面积：15110m2 地下室面积：15110m2 车位：573个； 总建筑面积：187798m2 总可售面积：187798 m2 （四）项目周边配套 外部配套： 交通：公交：220路、223路公交车； 教育：江西师大、江西工程学院、蓝天学院； 购物：绿地综合体、天翔大道商业街； 邮局： 南昌邮政银行： 工商银行、交通银行、农业银行、邮政储蓄等医院： 暂无。 酒店：瑶湖大酒店、江平酒店、山水青国际大酒店。 市政配套：省奥体中心、水上运动中心 项目配套多为市政配套，如省奥体中心、水上运动中心、大学城等。生活配套生活配套缺乏，目前主要为大学校区配套，档次较低。 （五）区域规划 项目配套多为市政配套，如省奥体中心、水上运动中心、大学城等。 南昌高新区已形成了电子信息及应用软件、精密机械制造及光机电一体化、生物医药、新材料四大特色支柱产业 。太阳能光伏、半导体照明、服务外包等低碳产业作为战略性新兴产业重点打造。 2010年，高新区仅有3个楼盘在售，销售情况良好，呈现供不应求态势。09年之前土地供应的紧缩导致供应缺乏。随着09年以后土地的大量出让，诸多品牌房企进驻。高新区开始独立提供居住、商业、休闲、娱乐等各项功能，“高新板块”自此独立出来。 紫阳大道的改造，省奥体中心的建设，瑶湖大桥的拓宽，艾溪湖大桥的兴建，地铁一号线的动工将使高新区域板块的价值逐渐显现，南昌楼市重心也将面临全新洗牌。 二、项目研判 （一）市场分析 1.近期出让同类型地块 序号 拍卖时间 地块位置 面积 (平方米) 土地用途 容积率 成交价 楼面地价 (元/平方米) 土地使用权人 1 2011-08-18 高新区紫阳大道以北、昌东大道以东 37457 商业金融业 用地 4.8-5.0 17136.58 万元 915 江西华新置业有限公司 2 2011-0