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产权式酒店定位（操作）分析报告 　　　　产权式酒店定位分析报告　　一、市酒店、宾馆现状分析　　我们调查的酒店主要有宾馆、大酒店、$$大酒店、大饭店、%%大酒店、11宾馆、33宾馆、22大酒店、44大酒店。　　主要分布状况：路三家，路四家，两家。　　各酒店详细情况：　　上各酒店调查情况分析：　　①入住率高的酒店的主力客源均为企业客户、商人、机关人员三大块，其中、因其地理位置的优势，外地来株出差人员的入住也占了相当大的比例。　　②入住率比较高的酒店主要有%%大酒店、酒店和33宾馆，平日的入　　住率都在65%以上，节假日则都超过了80%，尤其是大酒店，平日都在80%以上。除了上星级的服务外，这几家酒店在硬件设施、配套服务务上均有自己的特色。也与上述主要客源的销售习惯、消费水平息息相关。　　③??8888等三级酒店的入住率情况良好，三星级酒店在市有着相当大的市场。　　市在售产权酒店分析　　1.保利大楼：去年7月份开盘，以投资客为目标客户，销售情况好：　　①与酒店合作；　　②采取带租约销售和自用自由选择的模式委托出租，以2年多就能收回首期成本，7年多就能收回全部投资为重点，吸引目标客户，同时以有专业的酒店进行管理满足自用需求，扩大目标客户。　　③投资总额低，首期仅需支付万元，并且，将精装修与购房利润分开计算，淡化投资总额概念。　　2.大酒店：位于对面的一个烂尾楼，去年进行改造，采取产权买断方式招商，一直不成功。已卖出的面积不到总面积的1/10，现已停滞。　　与任何失败商业项目一样，其失败的核心原因是客户对此项目的经营前景信心不足：　　①、洽谈的酒店管理公司迟迟没有进场，投资回报率没有保障；　　②、本身就是多年的烂尾楼，形象已经大打折扣；　　③、因其是市第一家产权式酒店，市场不成熟，加上推广不力，没有做到“对症下药”，因而在目标客户中影响力不够。　　二、目标客户分析　　.销售目标客户：　　1.本市区的工薪阶层、公务员等有富余资金，想投资获得收益，但是又没时间经营或者无经营经验者。　　2.中小企业、公司　　.酒店客源：企业客户、商人、机关人员、外地来株出差人员　　三、成本分析及定价依据　　1.面积计算：①大厅面积200平方米　　②塔楼面积800平方米一层，共0平方米　　2.建议销售均价在3100元/㎡。　　定价依据：采取反推法定价，根据周边市场情况，按照三星级标准预计房价和开房率，算出平均一间客房的年毛收入[计算公式为：一间客房的年毛收入=房价开房率每年天数]，管理公司毛收益和业主回报按照7：3分摊[计算公式为：管理公司毛收益=一间客房的年收益，业主回报金额=一间客房的年收益]，业主回报部分按照投资总额的8%的回报率，推算出销售价格[计算公式为：单位销售价格=每年可回报业主金额÷]。　　例如：假设房间折后价为180元/天，住房率为60%；　　则平均每一间40㎡的客房年收入为=39420元；　　按照7：3分摊，酒店管理公司毛收益为：=27594元，可回报给业主的金额为=11826元；　　按照投资总额固定回报率8%计算，则该客房的销售总额为：11826÷=元　　单位销售价格为：÷40=3696元。　　根据项目周边情况和市酒店房价现状，本分析报告分别以建筑面积40㎡和50㎡做两种分析。具体见下页的酒店经营状况与定价分析推算表　　酒店经营状况与定价分析推算表　　建筑面积收益收益分摊可销售价格　　计算方式房间牌价折扣住房率毛收益管理公司毛收益回报业主总额单位售价　　40㎡基本状态%　　50%　　中间状态%696　　52%　　保守状态%285　　35%　　注：本表为保守计算。如果建筑面积为35㎡，则单位售价更高，均价可定位在3500元/㎡左右。　　酒店经营状况与定价分析推算表　　建筑面积收益收益分摊可销售价格　　计算方式房间牌价折扣住房率毛收益管理公司毛收益回报业主总额单位售价　　50㎡基本状态%　　50%738　　中间状态%　　60%　　保守状态根据对周边酒店的调查，50㎡的客房在市房价定位在180元/天，已属于震撼价。因此，保守状态本表不再分析。　　上述六种状态的平均单位销售价格为：3333元/㎡；按160元/天、开房率60%计算，则单位销售价格为：3285元/㎡；按180元/天，开房率52%计算，则销售单价为：3200元/㎡。根据周边市场价格以及本项目实际情况，保守估计销售均价可定位在3100元/㎡，即2840~3340元/㎡之间。我们选择参照160元/天、开房率60%、售价3100元/㎡、回报金额10540元/年为基准计算。这　　样对目标客户有相当大的吸引力。　　3.成本与收益分析：　　1）.面积：每层800㎡