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兰州·碧桂园项目调研报告 桂碧园集团简介 碧桂园简介 碧桂园集团，是一家以房地产为主营业务，涵盖建筑、装修、物业管理、酒店开发及管理、教育等行业的国内著名综合性企业集团，中国房地产十强企业。下辖国家一级资质建筑公司、国家一级资质物业管理公司、甲级资质设计院等专业公司；涉及酒店、教育、等多个行业。1992年碧桂园集团创建；2007年4月20日，碧桂园成功赴港上市。 近三年销售额及销售排名 碧桂园2010年销售合约额139亿元，各开发商排名中位列第七；2011年销售合约额432亿，排名第七；2012年销售合约额467亿元，排名第九。截止2013年10月6日，销售额已突破千亿，预计在2013年各开发商排名中有较大提升。 组织机构 碧桂园在国内共有19个区域，覆盖全国45个城市；国外有1个区域（马来西亚），并于海外其他国家持续拓展。 开发项目 碧桂园主要在一二线城市和华南、广东区域开发，2012年后开始拓展境外和二三线城市，截止2013年6月项目总数134?个，中国132个（70个位于广东省），马来西亚2个；截止2013年10月开发项目逾200个。 销售模式 随着近两、三年来广东省外新项目的增加，碧桂园需要考虑在省外建立品牌认知度的方式，同时，为了能够做到更好地抵抗经济波动和政策风险，碧桂园开始进行销售方式的变革，结合碧桂园善于大规模开发和低价策略的销售的特点，引入全民营销——通过人际传播大幅提高客户到访量。内容包括通过营销中心所有员工、集团横向部门、广大业主以及外拓人士等四类介绍客户到访和成交，再加上大量招聘的销售人员（不限行业、经验式，每个项目大量配备置业顾问）进行销售，销售人员千分之六佣金标准，集团员工（扩展到社会推介人员位置业顾问顾问单独和社会推介人员签署协议，将置业顾问提成分给社会推介人员）提佣最高达到千分之三。 总结 目前，全民营销主要还是依靠大量置业顾问销售，全民营销中的社会推介人员并未起到预期的作用。但是，大量的置业顾问团队，利用地毯式的客户资源获取方法，为项目积累大量客户，效果远远超过常规电访、派单，再加上碧桂园的低价策略，取得了很好的效果。 兰州青白石及雁白大桥简介 青白石位置 碧桂园兰州新城位于城关区青白石街道白道坪村，整个项目地块南侧为北环路，东侧为大浪沟，西侧为石沟。与雁滩隔河相望，距市区3公里，开发定位为中、高端住宅区。该项目属兰州市低丘缓坡荒山未利用地综合开发示范区范围。 青白石土地平整思路 碧桂园兰州新城总投资300亿元以上，计划建设周期为8年，项目前期主要是进行土地一级开发整理，碧桂圆兰州新城一期项目建设用地1800亩，其中800亩建设用地，1000亩的道路、绿地等规划用地，这意味着配套项目的土地开发面积要大于建设用地，截止目前，碧桂园兰州新城项目平整土地的土方量保守估计已超过1600多万立方米，这在碧桂园以往开发项目中是没有遇到过的，自然隐性的成本也非常巨大，平整土地的土方量成本超过两个亿；同时为兰州建设一座雁白黄河大桥，将投入7个多亿。 碧桂园获取土地的方式、获取面积、地价 公告时间 宗地编号 宗地位置 土地面积 (m2) 容积率 宗地类型 建筑密度 绿地率 投资总额（万元） 预申请/竞买保证金（万元） 起始价（万元） 竞得人 成交时间 成交价款（万元） 楼面地价(元) 备注 3.22 G1303-1 城关区青白石包兰铁路以东、大浪沟以西、大燕子沟以南、北环线（含）以北的区域内 38675.9 3.0 居住 30% 30% 23210 568.2 805.97 兰州碧桂园房地产开发有限公司 4.22 805.97 77.18 熟化预申请正式出让 3.22 G1303-2 同上 165474.5 1.5 居住 30% 30% 49650 2431.8 2904.4 兰州碧桂园房地产开发有限公司 4.22 2904.4 130 熟化预申请正式出让 3.22 G1304 同上 146307.9 3.0 商业、居住 35% 30% 87790 3000 3270 兰州碧桂园房地产开发有限公司 4.22 3269.98 82 熟化预申请正式出让 3.22 G1305 同上 184759.8 1.5 居住 30% 30% 55430 3000 3242.9 兰州碧桂园房地产开发有限公司 4.22 3242.9 130 熟化预申请正式出让 雁白大桥投资规模及开发进度 雁白大桥连接雁滩与青白石 桥梁位置为：起点位于T606号路与T605号路交叉口经北160米处，沿T606号路向北爬坡接黄河主桥。桥梁路线总长3796.448米。具体位置，也即