几种典型商业地产开发模式探索.docVIP

更多商业地产资料就在领商网 新兴地产开发模式 超级式购物中心 精品百货式/高端百货式 奥特莱斯OUTLETS 老城区地产开发模式 定义 指以SHOPPINGMALL为核心的地产开发模式，国内翻译为摩尔、茂或者贸，即超级购物中心，在国外已是一种非常成熟的业态。 在传统商业地带，以发展精品百货、高端品牌为主的地产开发模式 以发展新兴业态为主的地产开发模式。主要指名品折扣店，或叫品牌厂家直销店。 对传统的老城区的地产进行开发的模式 特征 1、MALL规模大，一般超过10万平米，而中小型购物中心或传统百货，其面积一般在3万平米以下；2、由管理商统一经营管理，主要采取出租方式运营；3、MALL是复合型商业形态，集合了“吃喝玩乐购”五大要素，突出休闲娱乐餐饮特色，能方便消费者实现一站式消费，而中小型的购物中心或传统百货主要是品牌的组合体，以“购”为主。 港、台、日等不少品牌进入内地城市，但发展并不如意，这种开发模式所面临的风险问题开始受到关注 起源于美国的工厂直销店，最初专门处理工厂尾货，后来逐渐汇集，并发展成为一个独立的零售业态。如今已扩展成为由专门销售世界和国内过季、下架、断码商品专卖店组成的购物中心 既要保护好老城区的传统景观和文化，又能融合现代化的元素 案例举例 华南MALL、北京金源MALL 进入内地的台湾地区品牌新光百货、日本伊势丹百货 燕莎奥特莱斯购物中心、首都时代广场LCX国际精品折扣店、（上海）FOXTOWN、九龙仓 上海新天地 新兴地产开发模式 新城区地产开发模式 专业性地产 文化/旅游地产 创意地产 定义 在政府新规划的区域如何进行地产开发的模式。 以专业商业为主题的地产开发模式 以深入挖掘地产的文化元素和旅游元素为切入点，通过打“文化牌”和“旅游牌”来吸引消费者，继而提升地产价值的一种地产开发模式。 特征 案例举例 广州天河城 中关村IT商业 北京718创意产业园 1超级购物中心式地产 ?案例分析：北京金源MALL 背景介绍：金源MALL最初的定位是作为世纪城300万平米的住宅大盘的配套设施，但随着商业规模规划的不断扩大，金源MALL的定位逐渐上升到亚洲第一MALL的高度。其定位和性质发生了根本变化，这意味着，金源MALL必须要融合更多的商业元素。仅仅考虑商业和地产不够，还必须融合更多的元素，如旅游、展示、文化、传媒、科技、娱乐、餐饮等。 消费者定位 ?定位为生活MALL，最大主力商是新燕莎MALL ?目标消费群体定位为全年龄段、全客层的家庭式购物、休闲消费，兼顾国内外旅游者的观光消费 ?商圈界定：核心商圈/基本商圈/潜在商圈/机会商圈 业态组合 ?以签约面积为18.2万平米的最大租户新燕莎MALL为分析对象，业态组合包括购物、餐饮、休闲娱乐、综合服务 ?MALL业态组合的黄金比例：零售、餐饮、娱乐分别占52%、18%、30%。 经营特色 ?娱乐休闲特色：适合0-6岁的小宝宝的娱乐项目；适合7-14岁儿童的娱乐项目；适合15岁以上顾客的娱乐项目。 ?环境特色：设计突出了商业空间步 消费者对环境关注的情况 1 交通要便捷、通畅 2 要有人性化的设施 3 购物空间要明亮开阔 4 要有绿色及公共休闲的区域 5 景观布局要有特色 6 建筑风格要有特色 7 要具有水景 8 停车方便 区域消费分析 从商圈类型划分来看，商圈可分为商业区、住宅区、办公区和文教区4种类型。 ?商业区是商业行业的集中区，其特色为商圈大，流动人口多，商业氛围浓厚，各种商店林立，具有快速、流行、娱乐、冲动购买及消费金额较高等特点。在这种商圈，商业所面临的消费力是最强的，同时面临的竞争也最激烈。 ?住宅区和办公区，由于其消费群体相对固定，以日用品消费和日常生活消费为主，因此这类商圈里的商业设施要具有便利性和稳定性，适合设施在聚客点，以生活消费型为主，投资回报率将较为稳定； ?文教区即教育商圈，与其他商圈相比，教育商圈主要学生消费群体，更多的情况下适合时尚、娱乐、休闲、餐饮等各种小规模业态。从这一点来看，中小规模的各种商业都会对学生消费群体产生分流。 从区域消费环境来看，金源MALL毗邻教育商圈，直觉中，大学生应当成为金源MALL的一个重要群体。但实际情况并非如此。 交通和停车条件分析 郊区MALL 市内型MALL 自驾车路线 6车道以上的自驾车路线，与跨市、跨省的高速路直连 具有直接通达城市各个方向的道路 轻轨 轻轨线出口在MALL的附近 公交线 10条以上公交线 长途线 30条以上的长途线 交通枢纽 靠近交通枢纽，比如机场、汽车站 靠近交通枢纽，比如火车站、公交枢纽站 立交桥 距离立交桥200米 周边居民 高层建筑多，处于新发展区中，而非传统的老化居住区 周边环境 周边设施没有大面积的水景、公园、工厂等阻隔