房地产评估案例习题1.doc

房地产评估习题 造价101及102班的同学： 2013年5月21日的《房地产评估》课程内容为完成以下习题，请同学们在2013年5月28日一上课时就提交（不得随后补交），当天的课程内容为该部分习题及2013年5月14日的案例的讲解，该作业请勿在课程讲解中补做！ 请大家及时完成！ 谢谢！ 李 猛 案例1 因为需要以评估对象房地产向法院提供财产担保，××有限公司委托××评估机构对某房地产的2003年2月21日的公开市场价值进行评估，评估对象为位于上海市××开发区××路××号工业用途房地产（土地为出让）。 一、估价对象概况 此次委托评估的是位于上海市××开发区内的工业用房地产。 1、估价对象的登记和权属状况 根据委托方提供的[沪房地×字(2002)第×××号]房地产权证及估价师实地查勘，估价对象产权状况如下： 权利人：××有限公司 坐落：××路××号 土地权属性质：国有出让 土地用途：工业 地号：（略） 土地使用期限：1996-04-05至2046-04-04止 土地总面积：29,032㎡ 建筑面积：6,791㎡ 房屋类型：工厂 建筑结构：钢混 未发现估价对象有抵押或其他权利限制现象，目前处于正常使用状态。 2、估价对象四至情况 估价对象位于上海市××开发区××路××号，土地等级属上海市基准地价十级地段。距奉浦大桥30公里，距虹桥机场52公里，距上海火车站45公里，距浦东国际机场30公里。估价对象四至:东为待租土地，西为××路，北为××路，南为×××有限公司。 3、估价对象土地利用状况 估价对象土地上已建设总建筑面积为6,791平方米的厂房，估价对象属大型现代化厂区，厂区道路为水泥地坪，路面平整，能承载大型货车，绿化种植有序，厂区周围有集中绿化带。 本次估价，选择了与估价对象条件类似的三个交易案例作为比较实例，详见下表： 表1 土地可选交易实例概况表 对象 因素条件 待估土地 实例A ××工业区 ××镇土地 实例B ××开发区 土地 实例C ×× 工业开发区 土地区域等级 十级 十级 十级 十级 交易日期 2003.2 2003.2 2003.2 交易单价(元/m2) 210 190 180 交易情况 正常 正常 正常 区 域 因 素 道路级别 主干道××公路 主干道××公路 主干道××公路 主干道××公路 产业聚集度 较高 一般 较高 较小 距火车站、机场、码头距离 距火车站、机场较远，码头较近 距火车站较远，机场、码头较近 距火车站、机场较远，码头较近 距火车站较远，机场、码头较近 环境状况优劣度 较好 较好 较好 较好 个 别 因 素 容积率 小于1 小于1 小于1 小于1 使用年限 50年 50年 50年 宗地自然条件 地势平坦 适于建厂 地势平坦 适于建厂 地势平坦 适于建厂 地势平坦 适于建厂 宗地临路条件 临主干道 临主干道 临主干道 临主干道 宗地面积 较大，适宜建 大型厂房 较大，适宜建 大型厂房 较大，适宜建 大型厂房 较大，适宜建 大型厂房 宗地形状 矩形较规则 矩形较规则 矩形较规则 矩形较规则 市政配套 齐全度 红线外 “六通一平” 红线外 “六通一平” 红线外 “六通一平” 红线外 “六通一平” 注：以估价对象土地的各因素条件为基础，相应指数为100，交易实例相应因素条件的指数与之比较确定。 4、建筑物状况 根据实地勘察，估价对象为××有限公司位于上海市××开发区××路××号内房地产，建筑物状况如下： 表2 估价对象建筑现状概况表 幢号 1 2 3 4 5 6 7 8 类型 工厂 工厂 工厂 工厂 工厂 工厂 工厂 工厂 部位 全幢 全幢 全幢 全幢 全幢 全幢 全幢 全幢 用途 工程楼 工程楼 危险品 仓库 门卫 生产车间 仓库 综合楼 门卫 结构 钢混 钢混 钢混 钢混 钢混 钢混 钢混 钢混 层数 1 1 1 1 3 1 2 1 建筑面积(m2) 321 458 81 50 4,045 804 982 50 层高(m) 6.0 6.0 6.0 4.8 7.5 8.0 4.0 4.8 室内地坪 水泥 水泥 水泥 地砖 水泥 水泥 地砖 地砖 内墙面 涂料刷白 涂料刷白 涂料刷白 涂料刷白 涂料刷白 涂料刷白 涂料刷白 涂料刷白 门窗 铝合金 门窗 铝合金 门窗 铝合金 门窗 铝合金 门窗 铝合金 门窗 铝合金 门窗 铝合金 门窗 铝合金 门窗 外墙面 条形面砖 条形面砖 条形面砖 条形面砖 条形面砖 条形面砖 条形面砖 条形面砖 建造年份 1998.8 1998.8 1998.8 1998.8 1998.8 1998.8 1998.8 1998.8 维护状况 较好 较好 较好 较好 较好 较好 较好 较好 根据以上建筑物的特点，查阅相近时期《上海市房地产估价》、《上海房地产市场报告》、《上海市工程