2011徐州国际广场项目公寓定位.pptVIP

成本测算假设 * 投资估算 建安成本假设 主要参考开发商提供的成本数据进行修正； 含土地成本、前期费用、室外配套、供水、供电、热力、不可预见费、财务费用、管理费用，概算成本合计4386元/㎡； 城市豪宅，暂取6700+4386=11086元/㎡（含建安4200元/㎡与装修成本2500元/㎡之和）； soho成本，暂取4900+4386=9286元/㎡（含建安4200元/㎡与装修成本700元/㎡之和）。 2011年6月1日起，徐州市按照新的预征率、核定征收率，普通住宅和普通标准住宅之外的其它商品房，土地增值税预征率统一调整为4%； 预缴企业所得税，预计毛利率15%，按税后净利润的25%预缴所得税，这里取3.75%； 未考虑地方性销售期间税费； 考虑到开发实务中，所得税存在合理避税方式，本测算仅考虑税前利润； soho按照类似方法进行静态测算。 销售税费假设 价格测算假设 * 第一步：价格考虑现时市场较高水平； 城市豪宅，暂取2.2万/㎡，参考翠湖御景1.8-1.9万/㎡，附加装修费3000元/㎡（一般高于成本价）； soho， 暂取1.5万/㎡，参考金地商都和锦绣铭都平层公寓，1.4-1.5万/㎡。 价格假设 第二步：参考徐州市场典型项目价格上涨幅度，并保守选取上涨幅度，2013年入市价格如下： 城市豪宅，年均涨幅10%，2.6万/㎡； soho，年均涨幅8%， 1.75万/㎡。 住宅价格涨幅：天山绿洲作为中心区大盘，经历市场不同阶段，价格具有代表性，06年10月-11年8月，价格年增长幅度17.6%，结合徐州房地产市场价格涨幅，暂取10%考虑。 soho价格涨幅：金地商都2006年成交均价在4000-4500元/㎡，现在市场二手房价格1.3-1.5万/㎡，年均增幅16.4%，结合徐州房地产市场价格涨幅，暂取8%考虑。 数据来源：搜房网、二手中介访谈、物业管理处 投资估算 * 回现能力：城市豪宅开发成本高于soho产品，但税前利润、销售利润率均高于soho产品，回现能力强 城市豪宅 VS SOHO 城市豪宅开发成本高于soho产品，但税前利润、销售利润率均高于soho产品，回现能力强 案例 销售物业 开发成本 （万元） 销售收入 （万元） 税前利润 （万元） 税前 销售利润率 方案一 城市豪宅 112,190.32 263,120.00 121,065.56 46.01% 方案二 soho 93,974.32 177,100.00 63024.83 35.59% 公寓产品回现26.3亿元，税前销售利润率46.01%，是本项目重要的现金流支撑 * 剥离其他物业类型的成本，仅考虑西塔楼成本作为参考，作为盈利能力的分析依据； 其中土地增值税的扣除项涉及整个综合体的运营模式问题，此表仅考虑预缴部分； 开发总成本14.2亿 销售收入26.3亿 税前利润12.1亿 税前销售利润率46.01% 投资估算 销售收入估算表 （单位：万元） 序号 项目 合计 1 销售回款 263120.0 1.1 销售收入(万元) 263120.0 1.1.1 销售面积(㎡) 101,200.00 1.1.2 平均售价(元/㎡) 26,000.00 2 销售税金及附加 29864.1 2.1 营业税及附加（1×5.5%） 14471.6 2.2 印花税 （1×0.1％） 263.1 2.4 土地增值税（1×4%） 5262.4 3 预缴企业所得税（=1×3.75%） 9867.0 4 销售净收入(=1-2-3) 233255.9 利润表 （单位：万元） 序号 项 目 合计 1 收入 263,120.00 1.1 销售收入 263,120.00 1.2 经营收入 0.00 1.3 其他收入 0.00 2 成本（总成本费用） 142,054.44 2.1 开发成本 112,190.32 2.2 销售税金及附加 29,864.12 3 营业利润(销售利润) 121,065.56 4 应缴所得税 30,266.39 5 实缴所得税（预缴结转) 20,399.39 6 净利润 100,666.17 预祝徐州中央国际广场 项目成功开发！ You enjoy. We serve. * * * * * * 全国调控分析 在持续不断的政策调控之下，新建商品住宅价格和成交量出现明显下滑，不可控的政策风险对房地产市场的影响不可忽视 数据来源：国家统计局、世联研究平台 从7 月份全国新建商品住宅价格环比来看，全国商品住宅价格上涨城市个数在减少，上涨幅度在下滑，价格持平与下跌城市个数上升； 8月1日央行明确继续坚持实施稳健的货币政策，货币政策导致地产调控政策仍将持续。 7月份70个大中城市新建商品住宅价格变动情 上海房地产月度