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决定较高房价水平的主导力量：12个中国特色的因素 有关中国房地产市场发展问题的争论近些年始终没有 停息过。政府必须透过泡沫般的情绪化言论，对中国房地 产业和房地产形势形成科学认识，否则许多不科学、不合 理的言论可能误导甚至胁持政府的宏观决策。我认为目前 的房价水平较高，但导致这一现状的主要原因是目前存在 着1 2个具有中国特色的影响因素，而且它们叠合在一起 发挥作用。所以，简单地与国外、与国际 标准比较是不科学的。一、六大国情背景决定了长期 的明显的求大于供局面所谓“六大国情背景”，是指人多地 少、人口继续增长、城市化进程加剧、经济高速增长、城 乡收入差异严重、家庭规模小型化等6个明显体现现阶段 中国发展背景与特点的因素。中国人均占有土地面积不足 世界平均数的1 / 3 ,如果与俄罗斯、加拿大、美国这些 国家比，差距就更明显了。在土地问题上，我们的国策是 “一要吃饭，二要建设”，也就是说农业是第一位的，要先 保吃饭问题。这么大的国家，如果粮食短缺，需要大量进 口，可能就不是一个外汇或者经济问题了。国内的稳定问 题不说，中国还必然会受到西方大国的要挟，在政治上、 外交上、国家安全上甚至领土完整上付出大的代价。 9 4、1 9 9 5年，美国人莱斯特?R?布朗连续发表了 两篇表达同一思想的惊世骇俗的文章一一《谁来养活中国 当2 0 3 0年中国粮食问题成为世界问题的时候》、 《未来的限制》。这两篇文章再次提醒我们，放松耕地控制 是不对的。中国已经成为粮食净进口国，严格保护耕地的 意义已经不止停留在纸面上。要严格控制耕地，控制城市 规划面积，可用于城市建设的土地就受到限制，房地产开 发就受到限制，供给的增长就受到了限制。另一方面，中 国的人口却在继续增长，在这种人口的机械增长过程中， 城市人口必然随之增长，对房地产的需求就要增加。除了 机械增长外，还有个结构变化问题，也就是城市化问题。 中国城市化已进入加速发展期，城市化率已由1 9 9 3年 的2 8 %提高到2 0 0 3年的4 0. 5 %。根据统计，2 0 0 3年，中国共有建制市6 6 0个，同年，中国总人口 为12. 9亿，其中市镇人口为5. 2亿。2 0 0 3年城 市人口上升了 1. 5个百分点，大约增加了 2 0 0 0万。 但中国的城市化也需要二、三十年的过程。它会带动投资 热，当前8 0 %左右的中长期投资就都与城市住房、公共 基础设施建设有关。它还会带动重工业的再次发展和消费 升级。而消费升级又带动服务业的高速发展，当然也要房 地产业作支撑。中国还处于经济高速增长阶段。改革开放 以来中国的增长速度世界第一，而且这种趋势还会继续下 去。如果中国致力于构建缘西边境国际经济合作带，至少 会在经济不过剩的情况下再高速增长2 0年。世界经验表 明，经济起飞时期，房地产业需要超前发展以提供固定资 产支撑。房地产也不可能不发展，因为这一阶段收入增长 快，住房需求必然旺盛。再就是城乡收入差异问题。中国 这个问题很严重，而且未来1 0年内不可能解决。不仅仅 是农业产量低、粮食不值钱问题，农村土地少、乡镇经济 不发达，就业机会也很少，而城市就业机会多，失业了政 府还帮助再就业，而且有失业保险、最低生活保障、各种 救济等。这么大的诱惑当然农民争着进城了。进城就得有 房住，不管是租房还是买房。最后，我们看家庭规模小型 化倾向。目前，核心家庭和丁克家庭在中国城市家庭结构 中高达6 0%以上，而且有增加的趋势。这种社会变革使 中国传统的大家庭结构受到冲击，增加着对住房的需求。 家庭结构愈小，人均消费面积愈大。即使是两口之家，也 需要厨房、客厅、厕所以及过道等。因此即使人口总量不 变，小家庭结构的大量出现也会引起住宅需求的增加。二 三大制度背景从时间、空间两个角度极大地抬升了需求水 平三大制度背景是指住房制度改革、金融制度改革（金融 深化）和社会福利制度现状对房产市场产生的影响。前两 个因素从时间角度将原本该均匀分布在几十年时间段的住 房需求挤压到当前较短的大约2 0年左右甚至更短的时间 实现，特别是最近几年是典型的“喷发期”；后一个因素 则从空间角度将分布在全社会的住房需求吸附城镇中实现。 这促进了城市化的进程，但与城市化本身的起因是不同的, 是农民阶层对城乡社会福利分配不公的本能反映。传统的 城镇住房制度是一种国家统包统配、低租金使用的实物福 利制度，由于存在着住房建设资金不足、国家和企业包袱 沉重、房屋失养失修现象严重、住房分配不公和苦乐不均 等一系列严重的弊端和问题，国家决定实施住房制度改革, 把城镇住房还原为商品，促进城镇住房供给的增加，建立 广阔的住房市场。但是，由于人的自利本性以及各种体制、 制度的相互制肘，这项改革是相当艰巨的。尽管住房制度 改革已经搞了2 0多年，但