某项目市场研究及定位策略沟通提案3.pdf

1、项目静态比准价格 步骤一：市场比较法 （）价格加权 1 权重系数 综合 力 目前均 项目 周边 项目 地 开发商 项目 自然资 产品 项目 价（元/ 交通 段 品牌 形象 源 规划 100 ㎡） 规模 配套 定位 % 上上国风 4100 12 10 7 8 7 9 7 8 12 80 高新幸福 3700 13 10 7 8 7 9 7 7 11 79 城 利君首座 3900 12 9 6 7 6 10 7 7 12 76 本项目 3933 12 10 7 7 7 10 7 6 13 79 Page 1 2、动态溢价：市场增长溢价 步骤二 因素修正法 【市场自然增长率】（未计算其他动态溢价因素） 由于2011年片区规划的利好和未来三四线城市受政策调空影响较小，将会在一定程度上提升区域 整体均价；但同时也应考虑到房价调控政策的影响。 预计2012年底，与现阶段相比，自然溢价率约为3％-7％ 。 Page 2 3、价格建议 静态比较价格（元/㎡） 3933 溢价因素 理想损益价 最低损/溢价空间 自然溢价 7% 3% 产品创新溢价 4% 2% 营销策划溢价 3% 1% 开发过程中的风险损率 -3% -8% 项目快销让利损益 -3% -3% 溢价合计 8% -5% 本项目可实现动态价格（元/㎡） 4,248 3,737 预估住宅的均价约为 ： 3737 ——4248元/㎡。 Page 3 底层商业价格策略 1、竞争比较法得出基本价格 权重系数 项 品 产 综 目前