世联2014年长沙蓝山郡三期营销报告.ppt

* 2014年营销工作轴线图 销售目标 目标套数：320 推广 全年以中心稀缺为主要信息点进行释放 1-4月 5-8月 9-12月 目标套数：320 目标套数：320 主推货源 85-99㎡现金流产品快速消化 活动 熊猫展 园林开放 全城大派送 老业主答谢晚宴 现金流+婴儿产品议价消化 廋狗产品消化 渠道 线上线下集中爆破统一发生 重线下+辅线上发声 线下发生为主 * 类别 项目 费用（万元） 备注 活动 全城大派送 5 　 礼盒营销 5 　 熊猫展 80 　 暖场活动 10 　 业主晚宴 15 　 推广 户外 50 　 短信 10 　 网络 10 　 行销 30 　 展点 5 　 夹报 2 　 公交 10 　 道旗 10 　 合计 212 　 2014年营销费用：约220万元 * 让更多的人享受真正的地产服务 世联地产 蓝山郡项目组 You enjoy. We serve. * 报告需要落实几个事项 推广方面：14年必须加大推广力度不能一味按照往年营销模式行销为主要推广，应该线上线下组合拳出击（全年主要营销费用50%用于一季度必须加大推广之用） 推售方面：把握市场空缺时机，一季度以好卖的先卖为原则快速出货，抢占市场 价格方面：目前项目价格高出市场水平500元，在保证项目整体实收5500元/平水平下，一季度必须将项目价格回顾合理水位，一季度必须保证出货价格在5300元元/平，待五彩城出货项目再逐渐议价销售 活动方面：建议项目14年做2场大型活动，1场起势活动（园林开放）、1场借势活动（熊猫展），全年每周保证有小型暖场活动 一季度急需确定事项： 推广渠道：1、道旗（星沙大道） 2、户外（易初莲花、步步高）3、租赁易初莲花展点4、每周保证20万条短信 5、行销每天保证20人/天6、夹报3万/月 活动：2月租赁临时展点全城可乐大派送，2月中旬后每周保证暖场活动；3月中旬开始蓝山郡起势活动：园林开放活动（将园林修复完毕） 价格方面：本月开始以新春钜惠为营销噱头：项目暗降150元/平将整体实收价格回顾5300元/平，快速出货抢占市场，以热销带动区域热度 谢谢大家！ 感谢您的观看！ * * * * * * * 夹报广告：星沙全覆盖，低成本，高效率 建议投放潇湘晨报夹报：覆盖星沙 投放力度：2万份/次 投放频率：2周/次 投放费用：3万/次 释放途径：星沙各大报刊亭 发送时间： 每周四、五、六；开盘前两周每天 发送区域： 星沙本地及周边乡镇 星沙工业园职员； 市区四方坪、东站周边、万家丽、高桥等近星沙区域 地级市县（岳阳、浏阳） 精准锁定人群： 星沙各企事业单位员工 星沙私营业主； 竞争对手发送群体（恒大翡翠华庭）。 短信投放：开盘前集中爆破 挖掘定向资源：如企业员工、拆迁户、市政公务员等 * 第一阶段：50人以上，确保20人全职 第二、三阶段：20~30人 统一形象：可为行销定制统一T恤、帽子，提高吸引 创新方式：租用双人自行车，统一革命服装，抓人眼球，引起轰动 行销投放：全城行销集中爆破，星沙大扫荡！ * 自行车行销 行销游行 活动策略：事件营销+全城大派送+园林开放 集中爆破，制造区域影响力 1月 2月 2014年 3月 * 4月 礼盒事件营销活动 园林开放活动 全城可乐大派送活动 * 形象策略 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 活动策略 时间 展示策略 渠道策略 销售政策 渠道画面、物料、画面统一出街集中轰炸 全城可乐大派送，制造区域热度！ 区域内话题营销：寻找星沙中心！ 星沙只有一个中心 线上线下组合拳出击，将声势造大 通过热销产品进行促销高速出货，快销产品抢占市场份额 * 顺势借势小步快跑，节点集中爆破（5-8月） 销售冲刺目标：320套 按照20%成单率算我们需要1600左右批上门客户 借势华润五彩城启动，拉升区域价值，带动益价空间，项目采取小步快跑，重大节点集中爆破 热销风暴 * 推售策略 【热销风暴】5月-8月 热销风暴：随着五彩城开售，华润五彩城势必带动中心区域价值，项目随之议价销售；将3B栋10-12号房85、99㎡产品（价格5500）共计93套与3A栋01、03号房（价格5400）陆续加推3G栋其余45-116 ㎡产品（价格5500）共计421套 2+1 大3+1 大3+1 大3+1 大3+1 大3+1 大3+1 2 2 2 1 1 3+1 3+1 3+1 婴儿 现金流 ﹢ 112套 174套 ＝ 394套 顺势借势推售，五彩城新品推售，项目将逐步议价销售，以现金牛与婴儿产品的搭配为主，逐步去化 开元路板块预计 5200-5300元 泉塘板块预计5100-5200元 华润五彩城 ＞150 ＞100 ＞200 5400-5500 明星儿 108套