2007年6月苏州南山巴黎印象别墅推广方案.pptVIP

价格策略 价格转移策略： 1）强调私家庭院概念，赠送花园庭院 2）买房赠送地下活动室 3）注重物业管理服务的附加值 4）推盘期间进行有效促销优惠措施 营销通路 传播原则：在广泛传播信息达到炒做及造势目的的同时，选择区域性权威媒介，结合直销与事件营销，强强联手，进行爆炸性与突破性虚实结合的传播原则。 累积性传播：利用大众传播工具进行楼盘形象、卖点的诉求，产生影响作用。 促进性传播：在售楼现场及社区实景，使用POP吸引看楼人群，通过接触对楼盘形成认知、理解，促进购买决策形成。 关联性传播：制造活动、事件等新闻热点、开设专栏文章，形成口碑，成为楼盘广告诉求的第二战场，提高信誉度，起到暗地助推作用。 信息传播 渗透传播： 第一层：建立认知。通过媒介炒作，初步建立消费者对庭院别墅的认知，同时构筑“庭院别墅”的生活艺术形象。 第二层：引发兴趣。通过公关活动，输出传播概念，通过消费者的参与，引发对生活方式的兴趣。 第三层：持续关注。通过公关活动与媒体广告宣传，强化院落别墅优势，巩固项目概念，引起持续关注。 第四层：购买行为。强势的立体广告攻势，配合现场展示区落成，正式在消费者中呈现生活形态，引起购买行为。 信息传播 客户积累 积累方式： 媒体推广吸纳目标客群到访项目现场 小众营销，大客户推广指定渠道 开发商＼代理商内部客户资源共享 优惠措施＼活动组织产生口语效应 活动组织／优惠措施 购房客户赠送VIP贵宾卡，可免费使用会所两年 产品推介酒会结合慈善募捐组织，开发商以购房客户的名义，从其购房金额中自动拿出一定数目金额作为慈善募捐款 高档酒店举办新老客户联谊会 限时购房客户获欧洲七日游 案前准备工作 样板段／样板房确定 46号楼里东边两套设置成样板房 三栋楼及小会所和小广场设为样板段 售楼处选定 小会所实景装修完成，作为现场售楼处，可直观体现项目产品品质，同时给客户以尊荣感 看房动线 销售道具准备 楼 书：特殊纸制作、手工装订的豪华版精美楼书，使得每栋　　　　　　房子都有一个故事，每栋房子都有一种生活方式可言。 光 盘：产品制作的豪华版精美光碟附楼书赠送。 会 员 卡：社区双会所VIP贵宾卡。 效 果 图：相对于前期产品，本产品需要更多产品／生活场景　　　　　效果图，才能充分表现产品品质内涵及核心卖点。 模 型：别墅社区模型◇样板段组团模型◇单元模型及主力 　　　　　户型模型。 其它常规销售道具 工程进度安排 工程内容 预计进度 销售现场客户积累 2007年7月上旬 样板房、样板段及看房通道完成 2007年９月上旬 小会所装修完成，进场销售 2007年９月上旬 项目工程主体完工，外立面落成 2007年10月上旬 首次开盘时间 2007年10月下旬 谢谢观赏! 谢谢大家！ 感谢您的观看！ 享受项目综合社区完善配套 项目品质具有较高市场认可度，别墅产品更是对项目档次有较大提升 园区优越位置，区域同类产品相对稀缺 拥有专属会所及社区会所之双会所的尊荣享受 河岸景观第一排，私享超大水岸景观 拥有私家车库及车位 户户有市场较受欢迎的地下活动室 优雅立面形象，高档石材贴面经久耐看 巴黎印象别墅产品优势 与社区整体统一规划，相对不够独立，没有较强私密感＼尊贵感 全为联排别墅，体量较少，不易跳出原有项目形象，树立鲜明特色 别墅居住讲究建筑与景观的融合，园林景观间的自然融合，讲究层次丰富＼移步异景的完美体验，在此方面本案不具备优势 如何使市场接受这样一个别墅项目？ 巴黎印象别墅产品劣势 产品提升原则 产品优化　 与前期产品形成形象区隔，树立独立产品形象，提升品牌形象 避免常规联排别墅＼经济别墅产品概念，跳出市场同质化竞争 树立鲜明市场形象，塑造区域优质产品，达到快速去化效果 产品提升手段 与前期产品形成自然区隔．利用围墙＼包装＼绿化等手段，把别墅组团与前期产品形成自然隔断，使得后期别墅产品形成相对独立的社区组团形象 增加双重庭院设计，诉求庭院别墅概念，树立独特产品特点，提升项目市场形象 注重产品细节处理及小品的营造，增加产品附加值，从细节处营造精致品味 一层 三层 二层 一种区别传统联排别墅的产品形态 一种散发精致艺术品位的产品内涵 一种超越公寓生活的别墅生活方式 一种享受着法国惬意情怀的别墅生活 一种在城市化的环境却隔离大众化的自在品位生活意境 最终推向市场是这样一个别墅项目： 市场定位 PART 4 苏州别墅市场现状 产品概念 物业形态 功能 性质 卖点 价格 水景别墅 独立别墅 度假 养生 环境 高 高尔夫别墅 独立/联排 商务 休闲 配套 中 城市别墅 联排/叠加 居住 人文 经济 低 让对比停留在配套资源和价格的层面上，将很难跳出区域同质化竞争．为此，需要在另一个尺度上，建立标准… 　　　　　　　　　新标准